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1、拿地前期可行性分析报告案例第一部分:无锡概述(略)主要通过人均GDP、恩格尔系数、三产结构比、城市人口等数据口径,评估无锡房地产市场发展潜力。第二部分:无锡房地产市场概述一、无锡房地产一级市场概述1、07年度土地供应分析07年共计出让土地54宗,出让总面积达4082583.6㎡(6121亩),成交总金额达1429716万元,平均成交单价为234万元/亩。本年度出现两个地王,其中成交总价地王为锡国土2007-45民主街商业、办公、居住地块227442.5㎡(341亩),成交总价高达212316万元;另外一宗成交单价地王为锡国土2007-40新生路西南侧商业、办公地块23050㎡(
2、35亩),成交总价为120100万元,成交单价高达3431万元/亩。2、07年各行政区域土地成交统计列表行政区域北塘区滨湖区崇安区惠山区南长区锡山区新区成交宗7912101411数成交面积(㎡)657071128186650222252237634258649864435923成交均价(万/亩)3631524147711471892543、08年土地供应简述08年市区计划出让经营性用地650万平方米,在650万平方米的用地计划中,滨湖区230万平方米,占三分之一,其余的是崇安区、北塘区、南长区各60万平方米,新区80万平方米,锡山区、惠山区各80万平方米行政区域北塘区滨湖区崇安
3、区惠山区南长区锡山区新区计划供应面积(万平方602306080608080米)从土地成交趋势图看出土地供给(或成交)呈W态势,既土地供给2年为一个周期,如果以2年为1个统计单位的话,土地的市场供给量基本稳定。4、土地价格及未开发土地。土地市场成交均价的走势从另外一个方面反应了投资商对市场的预期及楼市的发展状况。06年高于起拍价成交土地单位高出均价46万元/亩,到07年则达到234万元/亩,这种竞争者之间激烈角逐的结果,在当时来说,许多人认为是非理性的,但从市场的远景来看,投资商对市场还是充满了信心。尤其是中心区、南长区,随着时间的流逝,土地将会更加稀缺,这种价值首先反应在了土地
4、上面,06和07年崇安区高于起拍价成交的土地单位高出均价达67万元/亩。2004-2007年锡城土地成交价格不断攀升,07年土地成交均价是04年的2.6倍,说明投资商对无锡房地产市场的预期是乐观的,这种乐观的判断基于无锡楼市成交量价持续的利好消息。二、无锡商品房市场概述1、2007年无锡楼市供给情况(1)07供给情况07年无锡市商品房供给充足,供销比例约在1.5:1左右。全年新增商品房预售总面积500万平米左右,加上06年末结转可售总面积490万平米,全年可售总面积近1000万平米。(2)历史供给趋势随着城市经济的高速发展和人民生活水平的提高,居民对住房的需求在不断增加。伴随着
5、日益增加的市场需求,无锡市商品房供给量也在不断增加。在02-07年短短的6年里,市场总供给量达2438.71万平米。02年房地产处于起步阶段,市场供给量较少;03年房地产业飞速发展,市场供给量大幅增加;04和05年,市场供给量不断增加;05-07年间,市场总供给量比较均衡,基本维持在500万平米左右。市场供给量在高位均衡意味着无锡楼市供需基本平衡。2、07年无锡楼市销售情况总成交面积(万成交总额成交价格指标总成交套数平米)(亿元)(元/M2)总量533.8245100267.375108.62住宅443.3337713——4813.00商业48.376678——7162.00办
6、公6.94675——8788.00无锡楼市07全年成交可谓量价双高,年度成交量再创历史新高,较06年增加121.69万平米,增幅达25%。成交价格较06年增涨8%左右。住宅成交价格涨幅较大。年末比年初增涨约1000元/平米(不含经济适用住房)。价格快速上涨的主要原因有:第一、需求旺盛。无锡紧邻上海,素有小上海之称,属长三角经济范围。近年来,无锡经济受上海经济发展的辐射力度不断增强,城市魅力不断提升,外来人口逐渐增多,加之适应新城区建设的需要,拆迁量较大,这多种原因促进了市场对房地产的需求。第二、有效供给不足。有效供给不足的表现一:土地开发时限较长,积压量较大,造成房屋供给不足。
7、据统计,04-07年未开发土地共有1100万,而07年土地供给只有400万;有效供给不足的表现二:投机性需求增加。由于全国房地产市场行情不错,无锡年初市场价格不高,升值潜力巨大,所以许多投资者开始在无锡投资炒房,这在一定程度上减少了市场的有效供给;有效供给不足的表现三:供给结构不能有效满足市场需求。据研究,07年及以前120平米以上大面积户型是无锡楼市的主力供给户型,如果按照5000元/平米的单价计算,套总价在60万以上,这在一定程度上限制了市场的刚性需求。第三、开发成本增加。据统计,07年
