外高桥项目拿地前期定位报告

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1、外高桥项目拿地前期定位报告外高桥项目拿地前期定位报告2011/01报告结构区域背景1物业市场2土地价值评估3方案建议4区域规划项目认知区域土地市场区域房地产市场住宅市场酒店市场商业市场E03-03地块评估物业定价E03-07/E03-08地块评估户型建议方案建议景观建议同策咨询专业至上??服务至诚33PART1区域背景??项目认知??区域规划??区域房地产市场??区域土地市场同策咨询专业至上??服务至诚44本案位于浦东区外高桥板块东沟镇，处于中外环之间外高桥板块外高桥新市镇E03-03E03-07E03-08洲海路张杨北路启帆路繁锦路中冶尚城E03-03地块现状

2、E03-07与E03-08地块现状同策咨询专业至上??服务至诚55E03-03E03-07E03-08洲海路张杨北路启帆路繁锦路张扬北路启帆路繁锦路文化中心图书馆（已建成）洲海路项目周边目前人气不足、配套较为欠缺。??东侧—张扬北路：新市镇的两条主轴之一，是E03-03和E03-07地块的东边界。轨道交通六号线张杨北路达E03-07地块。路东侧规划新市镇的政治、经济中心，目前尚未动工，预计将于2015年后投入使用。??南侧—启帆路：E03-07和E03-08地块南边界。路南规划为商业用地，目前尚未动工。而该地块南侧即为金地住宅项目未未来城，已售完。??西侧—繁锦

3、路和社区教育学校：繁锦路为E03-08地块西边界，而E03-07和E03-03地块西侧E03-08地块北侧规划为社区教育学校和一个商办综合项目。目前这两个项目尚未动工。繁锦路西面为中冶尚城住宅项目。已售完。??北侧—洲海路：新市镇的两条主轴之一，是E03-03地块的北边界。目前洲海路北面仍存在许多工厂，如东方液压厂。??文化中心图书馆：E03-07和E03-03之间为新市镇文化中心图书馆。目前已建成，但尚未投入使用。同策咨询专业至上??服务至诚7从经济指标来看，地块规模不大，限制性条件较为适中物业类型E03-03E03-07E03-08占地面积(公顷)1.661

4、.320.67建筑面积(万方)3.992.371.21容积率2.41.81.8土地性质旅馆业用地商住（居住90%，商业10%）商住（居住90%，商业10%）绿化率≥35%≥30%≥30%建筑密度≤20%≤40%≤40%中小户型——20/9020/90限高限高60米限高45米限高45米全装修比例————≤60%物业类型体量（建筑面积）住宅32257.8商业3584.2酒店39889.9E03-03E03-07E03-08洲海路张杨北路启帆路繁锦路同策咨询专业至上??服务至诚88PART1区域背景??项目认知??区域规划??区域房地产市场??区域土地市场同策咨询专业

5、至上??服务至诚99??外高桥功能区域地处浦东新区东北部，区域范围为外高桥港区、外高桥保税区和高桥、高东、高行三个镇，面积约98平方公里。??区域内除建成了港区五个码头和外高桥保税区10平方公里外，还设有高桥石化、外高桥电厂、外高桥造船基地、浦东煤气厂等一批大型国有精细化工、能源和制造企业。??外高桥功能区域产业集聚情况：港口海运业已经形成规模；现代物流产业已形成较强实力；保税型微电子产业基地已经成型；国际贸易产业发展势头强劲。陆家嘴功能区原浦东新区功能分区图川沙功能区张江功能区外高桥功能区金桥功能区三林功能区本地块??浦东新区由原浦东新区和南汇区合并而成，位于

6、上海市东部，长江三角洲东缘。东濒长江口，南临东海，西和北分别与徐汇、卢湾、黄浦、虹口、杨浦、宝山6区隔江相望，并与闵行、奉贤接壤。外高桥功能区是上海主要的产业集聚地之一同策咨询专业至上??服务至诚1010森兰外高桥国际社区，未来将与碧云国际社区、联洋国际社区形成三大国际社区，具备国际化背景及底蕴区域规划—新市镇规划??规划范围：外高桥新市镇规划东至杨高北路、南至赵家沟、西至浦东北路、北至高桥港。??对区域的利好——??调性高：规划中的外高桥新市镇将发展成为：外高桥功能区政治、经济、文化、信息中心；宜居宜业的新市镇典范；精致典雅的生态型国际化社区；怡情野趣的都市绿

7、色文化乐园。??人口导入：外高桥新市镇是新规划的一片区域，分属于高桥、高东、高行三镇，目前有居住人口2.9万人，预计到2020年新市镇人口规模达在15.9万人。森兰外高桥国际社区，未来将与碧云国际社区、联洋国际社区形成三大国际社区，具备国际化背景及底蕴本地块①洲海路商务发展轴线②张杨北路生活轴线①②本地块同策咨询专业至上??服务至诚1111??整个外高桥新市镇确立为“一心、两轴、八片”的格局。??“一心”是指新市镇的中心，即洲海路张杨北路交叉口附近及张杨北路东侧森兰·外高桥区域内的公共中心，包括行政办公、商务商业活动、文化娱乐、社会教育等多种功能；??“两轴”中

8、的洲海路轴线定位为商务发