鑫业中心写字楼项目定位报告.doc

《鑫业中心写字楼项目定位报告.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、鑫业中心写字楼项目定位报告鑫业中心写字楼项目定位报告一、项目界定1、指标及规划1）项目指标建设用地面积：10157㎡，总建筑面积：38743㎡，容积率：2.52）规划项目物业类型为写字楼与底层商业的结合类型；项目我们按照利润最大化条件考虑，以售为主，二楼商业可考虑持有出租；2、地块解析（1）区域位置独一无二，资源一流，周边住宅开发成熟1）区位：紧邻赣州五星级酒店，章贡大道与金东北路交界处，距离赣州开发区城市综合服务配套区（CBD核心）1.5公里；地处三大区域交汇处2）交通：周边路网完善，道路宽敞；22鑫业中心写字楼项目定位报告3）资源：一线江景、二线山体公园；4）周边：固

2、定高档人居环境，支持商业发展。（2）开发区第一个纯商务写字楼项目1）物业类型：以底层商业和写字楼结合的模式2）项目周边以居住用地为主，且居住小区已经非常成熟（3）项目周边商业氛围缺乏，市政配套建设不完善1）路网建设还处于初期阶段，车流量小；2）周边项目都为住宅项目。地块价值提炼：v地块：地块稀缺，溢价空间较大v区位：商务区、住宅区，给项目带来一定的人口支撑v资源：市政配套逐渐完善，路网健全，且道路宽敞v商业：周边高档富人居住社区氛围成熟，区域商业设施配套不齐全v地缘：地块原业态的影响依然存在，往西河方向环境越差v规划：小规模、大背景，让项目可塑性明显22鑫业中心写字楼项目

3、定位报告3、项目问题界定1）周边地理人文环境尚佳，但属于非主流商圈2）市场竞争激烈，区域相对陌生3）项目优势众多，但对写字楼没有核心驱动力4）项目规模小，昭示性不强直接导致1）地块价值没有提升项目价值2）项目陷入同质化竞争3）项目定位没有形成核心竞争力4）项目昭示性不强，形象拔高有难度项目定位四问1）如何在非主流商圈挖掘地块价值提升核心竞争力2）如何形成差异化竞争3）如何寻找项目核心定位4）如何提升项目形象及昭示性市场现实：竞争激烈；项目处于非主流商圈如何挖掘项目地块价值，形成差异化竞争?22鑫业中心写字楼项目定位报告二、市场竞争分析1、宏观市场环境宏观经济背景：赣州经济

4、增长平稳，GDP增长保持12%左右，近年房地产市场虽然随着国家宏观调控出现小幅波动，但整体呈上升态势的走向并没有改变，并逐渐趋于健康发展：稳定、价格指数小幅上升。22鑫业中心写字楼项目定位报告2009年——2012年赣州市主要经济技术指标分析（单位：亿元）指标2009201020112012生产总值940.0213.31119.4713.81335.9812.51508.4311.9固定资产投资529.9342.1819.5528.11110.9135.5社会消费品零售总额317.1418.8372.2818.6432.3217.3492.4215.0财政总收入111.2

5、911.1128.3115.3180.3240.5230.8228.0实际利用外资879996.02835608.259286211.1310244510.32实际引进市外资金230.7510.25257.8211.73306.9630.52金融机构期末存款余额1123.0927.311506.0834.101847.6022.682268.7422.79#储蓄存款735.7020.72907.6323.371100.3821.241327.7620.66城市居民可支配收入129019.021420310.091605813.061870416.4822鑫业中心写字楼项目

6、定位报告（1）GDP国民生产总值对比分析：库兹涅茨著作中论述了宏观经济增长与房地产市场的发展阶段之间的关系如下：<4%4%~5%5%~8%萎缩停滞稳定增长>8%高速发展1）按照世界发展银行的理论判断，赣州整体社会经济处于平稳增长期。2）按照库兹涅茨的模型判断，赣州房地产市场处于高速发展阶段。22鑫业中心写字楼项目定位报告2、写字楼竞争分析（1）2013年市场供应统计——中心城区写字楼　项目名称供应量(㎡)销售状况在售项目财智广场6000099%，剩A栋5层07-13号房金鹏大厦1900089%，剩11层南、13层、14层、16层南云星·世纪中心30000整层：8、11、1

7、3、14、15、17、18；半层：12。紫金大厦16000整层：3层，半层：2层、4层、6层。富地中心10000剩2栋，1层30000元/㎡左右，2层16000元/㎡左右。买1层送地下停车场400-600平米。铭欣华府不详未售，预约登记中。水韵嘉城分A、B、C三批开发，没有总数。写字楼：均价15000元/㎡，剩2间300-600㎡店面：20000元/㎡，层高6米，面积30-100㎡；租金45元/㎡，开间3-4米，层高5米多。中民·阳光城不详未售隐龙山庄1000未售，还在申报，没价格。龙居苑4000均未售完，售价1层25000元