鑫奇机场前项目市场定位报告

《鑫奇机场前项目市场定位报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、鑫奇机场前项目市场定位报告目录第一部分地块篇第二部分环境篇第三部分市场篇第四部分定位篇第一部分地块篇寻找地块属性地块位置n      甘井子区南林街，郭家街仓库旁n      机场新区的商业金融区所在地地块四至n      南侧：八一新居小区；n      北侧：军用厂房；n      西侧：南林街，西部大通道；n      东侧：郭家街仓库；项目规划n      占地3.1万㎡，容积率2.3；n      6栋板式小高层，二层裙楼公建；地形地貌n      不规则梯形，东西向长于南北向；n  

2、    地势平坦，地上无建筑物；产权性质n      本案地块为综合用地；n      1#、2#、3#、5#，4栋为住宅楼产权70年；n      4#、6#楼商住楼，公建40年产权，住宅70年产权；前景规划n      规划中机场新区的商业金融区；道路系统n      虹港路、迎客路，旅顺北路、西部大通道；交通路线n      710路、701路、532路等8条公交线路；配套设施n      缺少大型超市、商场、菜市场等生活必备的商业设施；n      学校：郭家街小学；n      宾馆：

3、机场宾馆人文环境n      城市中等收入和工薪阶层n      机场工作人员n      军人家属及退休老干部n      从周边村镇迁入大连的居民项目成本测算表(初算)序号项目合计万元单价元/㎡建筑面积（㎡）备注一开发成本19702.43　　　1土地出让金3060.0042572078　2地价3600.0049972078　3建安费住宅5896.77110053607小高层建筑成本1100元/㎡公建2770.65150018471公建建筑成本1500元/㎡4配套费2306.503207207

4、8　5政府交费720.78100720786绿化费250.7080313387监理费51.90772078甲级7.2元/㎡8规划、设计费108.121572078　9电增容费648.709072078　10不可预见费288.314072078　二销售费用4628.63　　　1销售税金2679.7337272078按销售收入的11%计2广告费/销售佣金1218.0616972078按销售收入的5%计3管理费用/财务费用730.8410172078按销售收入的3%计三总投资24331.06　　　项目

5、中的主要问题：n        本案公建量体较大，难于全部销售，为使项目利润达到最大化，建议用住宅的销售收入冲抵项目的总投资成本，而公建部分则为纯利润。n        住宅的最低平均销售价格应为：24331.06万元÷5.3607万㎡=4538元/㎡。在区域的销售均价是4200元/㎡的前提下，做什么样的产品能够突破4538元，并能被客户接受？n        4#、6#楼产权为商业性质，且朝向不正，在这两栋楼里做什么样的产品可以保证销售的顺利。我们通过挖掘地段价值，分析市场行情，精心打造产品等

6、各方面达到最终的目标。第二部分环境篇挖掘地块价值专案经理销售组长销售组长销售组长控台女专时机性项目运用所处时机选择社会热点辅助宣传造势要时段性持续互动性媒体与媒体互动媒体与客户信息互动项目概念与客户互动SP活动结合推广主题进行深入开展，运用公关、新闻等促销、展会等方式聚焦受众目光。户外广告和网络广告是可以持续性的吸引来人来电最好的工具，可以起到信息传播和拦截的作用软广告，纯粹的文字性描述，可更多的解析产品的内涵要义，故与硬广告组合发布。四线[制造事端]三线[后勤支援]二线[幕后解说]一线[形象大

7、使]硬广告，因为稿面的冲击度强，但叙述性文字弱，故在本案推广中扮演形象大使的角色，即主打形象。整合传播手段报纸、电视、杂志、网络、SP、PR等生活家中心新城石门云顶新城中心的家生活广告宣传点产品支撑点USP本案1#2#3#5#4#6#城市空间划分新格局1、西拓北进——城市空间布局的变化导致城市人口分布的变化n      构筑“两城三星”,建设“大大连”；n      增加物流、人流、资金流和信息流，全面提升城市功能；[市场观点]n        城市空间功能布局变化，将带动周边区域的经济发展，促

8、进人口转移，直接影响城市西北部机场新区的形成与发展，加快新区的建设；2、机场新区——机场新区的建设提升了区域的价值n      未来城市“副中心”，预计五年后完成；n      总用地约14.22平方公里，规划总居住人口数为13万人；n      分为公共设施区、产业区、居住区及生态旅游区四大功能区块；[市场观点]n        甘井子区作为城市住宅转移的主要增长区，有着极大的发展潜力，机场新区在未来数年内将承担起甘井子区行政中心、经济中心、居住中心、商贸中心的重任。n        本案位于