顺义机场项目市场报告稿

《顺义机场项目市场报告稿》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、一、中央别墅区市场情况31、中央别墅区介绍32、屮央别墅区发展情况4二、相关市场坏境对区域的影响41、北京东部新城的规划影响42、顺义地区的规划彫响53、天竺空港工业区的发展影响54、首都机场的发展影响5三仝相关房地产政策对区域的影响6第二部分、区域公寓市场供需分析7一9、调研区域界定7二2、相关区域公寓市场供应分析71Q＞调查范围确定及区域划分72Q周边地区83o同类竞争项目840周边潜在土地供应12三g区域公寓市场供应分析小结12四、区域市场终端消费需求探索（详见后面附件1）12第三部分、项目自身情况分析13一、微观地块条件分析131、项目地块规划条件分析132、项目地块周边交通

2、分析143、项目地块周边自然和人文环境分析15二、项目SWOT分析181.优势182•劣势193.机会194.威胁20三、项目其他条件的影响201、公寓部分202、底商部分213、开发商条件影响22四、项目市场空间分析231、商业物业232、公寓物业23第四部分项目市场定位24一.项目整体定位24二.主卖点整合24三.客户群定位26四.公寓价格定位28五.规划设计建议28第五部分项目开发策略初步建议31一、项目总体开发模式建议31二、项目开发程序建议32三、项目开发风险分析331、政策风险332、市场风险343、财务风险344、经营性风险34四、风险规避策略建议351＞准确定位352

3、、快速开发353、管理公司提前介入35附件1：空港项目区域市场终端消费需求探测36公寓需求调查分析36第一部分、中央别墅区整体市场环境一、中央别墅区市场情况1、中央别墅区介绍北京中央别墅区主要是指，京城东北郊，温榆河与机场高速路相交围合而成的别墅发展区块，是北京最早的高档别墅群落。据了解，它兴起于上世纪90年代初的一次政府招商行为，所以它的土地规划以及随之具备的诸多先天优势，是北京其它别墅区域所不可比拟的。经过15年发展，已成为名副其实的高端居住区。中央别墅区从地理布局上说，最早从天竺开始，后来逐渐延伸到了老的机场路附近，随着五、六坏路的通车和机场高速路南段的修建，中央别墅区从天竺进

4、一步扩大到了杨林、北皋地区。随着京承高速的通车以及机场高速北线的扩建，再一次扩大了中央别墅区的范围，主要是沿温榆河向西北（上游）、东南（下游）两个方向延伸，上游至立汤路区域，下游达到朝阳一带。屮央别墅区作为京城最宜居的区域，不仅有低密度和北京难得的水域环境，同时社会氛围相对纯净，己经形成了和谐的交通、人群和教育等居住坏境。特别是政府斥资15亿元对温榆河进行治理，奥运会水上项目基地将在温榆河边建设，投资40余亿元的北京国际展览中心选址在天竺等，都给这个老字号的京城别墅“集散地”注入了新的活力。众所周知，首都机场是我国最大的国际空港。根据政府规划，2007年底机场扩建工程竣工后，首都机场

5、年旅客吞吐量将达到6000万人次。空前蓬勃的国际客流、物流交换必将扩大中央别墅区在国内外人士中的知名度，在给此地的房地产租售市场带來强大动力的同时也将促进“国际化社区”的成熟发展。“临空经济带”被列入北京市十一五规划中的重点发展区域，便足以说明这一区域的优势所在。现在中央别墅区的特点主要体现在交通便捷、生态环境好、有浓厚的国际氛圉，而且从北京市规划和未來区域的价值这两个方面来说，以中央别墅区为核心的北京东北部区域必将是未來京城的优势区域、理所当然的高档居住地。2、中央别墅区发展情况中央别墅区的发展主耍分为三个阶段>1992-1997年第一个阶段第一阶段是以个外销时代，1992J997

6、年金融风暴之前，典型的特征是以境外购买为主；>1997-2002是第二阶段仍旧是投资客的天下，只不过卖家来自国内，他们是中国先富起來的一批人，有些人在股市上或商业上赚到了钱，就把别墅作为长线投资。由于这两个阶段都是投资市场，所以关注度不是很高；>2002年以后是第三阶段别墅进入自住时代，项目更多了，产品线更长了。尽管新政给京城别墅市场带来了一定影响，但温榆河中央别墅区却仍保持供需两旺的局面。历经15年的发展，这里已形成相对稳定的消费群及较成熟的別墅租赁市场。中央别墅区达到了一个供销两旺的局面。二、相关市场环境对区域的影响1、北京东部新城的规划影响2005年1月27日，国务院正式批复了

7、《北京城市总体规划》，确立了“两轴■两带■多中心”的空间发展格局。北京城市发展目标是国家首都、世界城市、文化名城和宜居城市，到2020年，北京市总人口控制在1800万人左右，形成中心城-新城-镇的市域城镇结构。新城是在原卫星城的基础上承担疏解中心城人口的功能，聚集新产业、带动区域发展的规模化城市地区，具有相对独立性。本次规划了11个新城，其中重点发展的3个新城是位于东部发展带的顺义、通州和亦庄，这3个新城将共同构筑屮心城的反磁力系统。按照北京城市总体规划，