宁波奥克斯鄞州写字楼项目定位报告

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1、宁波奥克斯鄞州商务区写字楼项目初步定位报告目录第一章:项目分析第二章:市场分析第三章:项目定位项目概况项目概况占地面积6631平方米；建筑面积5.3-5.6万平方米容积率：8.0-8.4；建筑密度：40%限高：100米之技术指标项目概况之区位概况鄞州商务区是城市三大商务区之一，是宁波未来的次级CBD与核心商务区5公里的距离，有利于形成新的商务区鄞州南部商务区东部新城三江口商务中心项目概况之地块概况位于天童南路和日丽中路交界处，是南部商务区连接鄞州商业中心（万达广场）的第一站，项目具有城市地标意义项目北侧与鄞州公园相邻，景观资源相当优越项目区位居住、商

2、业氛围逐渐成熟，有利于商务人群的导入本案鄞州公园项目概况之项目地位项目品牌&奥克斯品牌相比较与住宅、商业，写字楼城市地标概念更强，在塑造品牌的提升度上具备强劲的动力，品牌素质上也更具备品质感。本项目将作为奥克斯重要的办公场所，同事由于区位优势，环境背景的良好具备高质品牌的可能，在此项目运作中，必须挖掘奥克斯品牌的潜能，使得项目品牌和公司品牌良性互动，彼此相生成长。市场探索大势篇市场状况供求关系：后续供应巨大，未来若干年，供严重大于求2005年宁波写字楼供应面积约50万方，去化面积26.8万方，宁波写字楼市场开始进入供大于求的市场格局；随着鄞州和东部新

3、城的相继启动，未来3年，市场存在200万的潜在供应，市场供严重大于求的局面不可避免。板块分布：多元发展 ，办公郊区化宁波的商务板块从以前的单一三江口区域逐渐向四周扩散，在环城西路、月湖公园、百丈东路等区域形成了一定商务氛围，而随着鄞州区、东部新城的崛起，宁波商务区的节点分布将更为清晰。租金售价：售价不变，租金下降，但是后期下降的空间不大受到供求关系的影响，近期市区部分写字楼租金出现下调现象，如都市仁和部分租赁物业租金价格下调到1.7元，波特曼的租金也有所回落。考虑到目前宁波市场的租金水平，进一步下调的可能性不大。办公市场----大势篇阶段发展第一阶段

4、（上世纪90年代中后期）本阶段为写字楼市场的初步形成期，出现了中农信、华联写字楼、平安大厦、人民保险大厦等一批代表性的写字楼由于受亚洲金融危机、国家宏观调控等因素的影响，市场吸纳能力有限，整体租金水平较低、空置率较高，写字楼市场在90年代末陷入低谷中农信国际商务大厦平安大厦华联写字楼阶段发展第二阶段（本世纪初）城市经济发展迅速，在需求强劲增长的拉动下，存量写字楼逐渐得到消化，写字楼租金/售价上涨，空置率显著下降写字楼投资逐渐升温，一大批烂早期的烂尾楼重新包装，如中宁大厦、天元大厦、华宏国际中心等，但写字楼的综合品质依然没有显著提升天元大厦中宁大厦华宏

5、国际中心银亿外滩大厦阶段发展第三阶段（2003年以后）城市进入了快速发展期，东部新城及鄞州中心城建设成为城市发展的两大主要推动力一批品质较高的写字楼项目陆续或即将投入市场，如波特曼中心、金隆国际，写字楼的综合品质将得到提升波特曼中心金隆国际新天地国际商务大厦办公市场——大势篇板块变动鄞州南部商务区东部新城三江口商务中心环城西路商圈江北宁波写字楼市场正从三江口单一的商务区向多元商务体系结构发展，市中心用地的缩减，使得办公郊区化成为未来写字楼市场的主要发展方向办公市场----大势篇目前宁波市场写字楼保有量估计在200多万方，而未来几年新增的供应量估计超过

6、200多万方，是目前保有量的一倍左右。未来将形成供大于求的市场格局。2006年，宁波市场写字楼供应量估计在90万方，即使需求量在2005年的基础上增加20%，供需比例也将达到3：1左右供求关系2006年2007年2008年~市场保有量200多万新增供应200多万方东部新城约100万M2鄞州新区约100万M2科技园区约40万M2入住率供求关系：需求天一广场周边成熟写字楼其他区域成熟写字楼近期竣工写字楼保持着市场上最高的住入率，平均在95%以上，地理位置优势及多年的客户积累是主要原因，如人民保险大厦、平安大厦、华联写字楼等商务氛围和配套商业设施较天一广场

7、周边地区差，入驻率略低于上述区域，但仍然保持90%以上的平均入驻率，如崇光大厦、鄞信大厦、天宁大厦等由于多在2004年竣工，目前正处于装修期和陆续入驻期，目前入驻率约40-60%，如东海曙光写字楼、外滩大厦、华宏国际中心等在新增客户和原有客户扩租的推动下，现有写字楼入驻率持续上升，目前品质相对较好的成熟写字楼的平均入驻率在90%以上，反映了现有市场的需求入住率供求关系：需求物业名称所属区域入驻率人民保险大厦海曙99%平安大厦海曙98%华联写字楼海曙96%中农信国际商务大厦海曙95%世贸中心海曙95%天宁大厦海曙95%鄞信大厦江东95%亚细亚商务中心海

8、曙95%会展中心大厦江东92%中远物流大厦江北90%崇光大厦江东90%天元大厦海曙80%东海曙光写字楼海曙6