廊坊盛通国际住宅项目销售执行报告.ppt

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1、廊坊盛通国际项目—销售执行报告第一部分价格梳理第三部分执行方案第四部分销售保障第二部分推盘策略目录价格依据价格变动策略第一部分价格梳理前期我司给出本案整体均价为5300元/平方米.依据廊坊市场整体情况，结合当地市场涨幅作出的价格判断；依据盛通国际与盛世豪庭及盛通现代城(暂定名)三盘联动，可以整体控制其推售产品及价格策略，通过产品差异及价格差异，拉升盛通国际项目整体均价；定价依据一定价依据二定价依据价格梳理盛世豪庭现状销售均价：5000元/平方米；在售产品：约有300套，已经销售约150套，其中两居室小户型产品销售率较高，而大户型产品存量较大；工程现状：现阶段工程已出地面三层

2、；配套优势：配套设施较差；环境优势：居住环境较好；品牌优势：初期市场推广，品牌成熟度较低。品牌成熟度及客户认可度较低南北朝向户型，产品舒适度较高盛世国际价格梳理周边环境及内部环境均与盛世豪庭存在较大差异周边配套完善充分考虑盛世豪庭的销售状况，合理的与盛通集团即将上市项目相结合利用盛通国际自身优势，考虑推盘次序和价格空间价格梳理力求与盛通集团其他项目形成合理互补，避免竞争本次价格定价思路：项目全程均价：5300元/平方米价格梳理全程均价总销面积：50488.175平方米总销金额：267373258元依据以上定价思路，经过与盛世豪庭的价格对比，通过公式计算，制定本项目全程价格为

3、：2008.6—8月低于均价6％入市2008.9—11月首次调价上调至低于均价2％2008.12月—2009年2月二次调价上调至高于均价3％2009.3—4月三次调价上调至高于均价7％价格变动策略本项目结合市场变动情况以及项目工期，采用小步频调的价格策略，将推售产品与价格相结合，阶段性对价格进行调整。阶段均价4982元/平方米阶段均价5194元/平方米阶段均价5459元/平方米阶段均价5671元/平方米借势入市产品差异规模效应战略拉升价格梳理整体销售任务分配与价格走势关系价格梳理盛通国际销售排期阶段开盘强销期持续期第二强销期尾盘期总计2008年2009年10个月时间(月)7

4、891011121234销售面积比例10%12%10%15%13%10%5%4%11%10%100%22%38%20%20%100%70%30%100%销售面积504960595049757365635049252420205554504950488.175销售套数56675684735628226156558销售均价4982519454595671——价格涨幅94%98%103%107%——销售金额(万元)25153209301838512622355839335337340906262756149513780747110245983149502828631844累计销售

5、金额(万元)251532095533705981560617120895955154986580182548075196328822207353420238848449267480293总销售额267480293价格折扣策略1、给一次性付款客户预留折扣空间，刺激客户一次性付款2、给关系客户启动计划预留折扣空间制定折扣策略的目的：我司建议本项目底价、表价差为2％；折扣策略为：一次性付款99折；关系客户在相应付款方式上再优惠1%；（关系的成交不发生推广费用，其享受折扣应在一定的周期内并经开发商确认方可实现。）折扣策略：价格梳理第二部分推盘策略产品分析推盘次序总建筑面积：1266

6、9.72平方米楼层数：层总户数：140套总建筑面积：5888.03平方米楼层数：层总户数：70套1号楼2号楼推盘策略产品分析居室数户型套数比例面积区间（套）（平方米）两室两厅一卫70100%68-79居室数户型套数比例面积区间（套）（平方米）两室两厅一卫9266%81-88三室两厅一卫2417%91三室两厅两卫2417%119总建筑面积：11507.185平方米楼层数：层总户数：120套总建筑面积：12810.58平方米楼层数：层总户数：140套3号楼4号楼推盘策略产品分析居室数户型套数比例面积区间（套）（平方米）两室两厅一卫7260%85-87三室两厅两卫3630%116

7、-121四室两厅两卫1210%135居室数户型套数比例面积区间（套）（平方米）两室两厅一卫9266%81-88三室两厅一卫2417%91三室两厅两卫129%111四室两厅两卫129%138总建筑面积：7612.66平方米楼层数：层总户数：88套5号楼推盘策略产品分析居室数户型套数比例面积区间（套）（平方米）三室两厅一卫88100%87推盘策略推盘次序居室二居三居四居合计套数32620824558百分比58%37%4%100%第三部分执行方案整盘营销排期各阶段执行策略营销阶段划分销售周期：10个月执行方案正负零阶段准