嘉盛国际营销执行报告

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1、嘉盛国际营销执行报告报告思路目标及问题界定市场情报本体分析客户判定构建营销战略体系营销战术剖析营销节点划分阶段性目标分解开盘前准备工作项目定位研判2我们的开发目标是什么？实现较高价格下的快速去化所有物业全部去化，包括商业裙楼一炮而红,提升嘉盛在地产市场的品牌影响力拒绝平庸的项目概念3目标一：塔楼以较高的价格实现较快的去化速度目标二：物业全部出售（包括商业物业）实现开发商品牌的提升目标梳理4本报告需要解决的核心问题：短平快原则下的高价预期商业裙楼定位及销售模式的考量5报告思路目标及问题界定市场情报本体分析客户判定构建营销战略体系营销战术剖析营销节点划

2、分阶段性目标分解开盘前准备工作项目定位研判6长沙楼市表现土地市场：09年前10月土地市场表现一般，供应量环比降幅较大；成交面积环比皆下降；土地成交价格偏低，与去年同期基本持平，开发商拿地意愿较年初稍有好转。土地供应土地成交成交价格09年1-10月土地供应量累计230.6万平米，71宗；环比08同期，土地供应量小幅下降，降幅达34.75%；出让土地数量相近（08年1-10月为69宗）09年1-10月，长沙市土地成交量为129.12万平米，环比降幅59.82%（08年同期成交321.39万方）；1-10月土地成交50宗，在成交地块数量上为与08年同期持

3、平（50宗）。09年1-10月土地成交金额为208330.6万元，土地成交均价107.62万/亩；土地成交价格基本与08年同期持平（08年同期土地平均成交价格为105.08万/亩）；土地溢价率偏低：1-8月土地成交价格接近挂牌起始价，最高溢价率仅46.67%，而08年土地溢价率最高达44%。7经过08严冬，长沙房地产市场在09年迎来“量涨价升”全新局面：上半年月度成交量持续增长，8月份单月成交值创历史新高，价格跳出08年低谷08年1月-09年10月纯商品房、住宅价格走势08年8月，长沙楼价跌入低谷，商品房成交均价仅3897元/平米；经过08年下半年

4、以及09上半年的振荡，目前房价基本稳定在4100-4200元/平米09年前10个月，整体市场房价呈上扬趋势，10月房价达4090元/平米09年前10个月纯商品房累计成交量771.99万方，同比增长91.17%；8月成交规模创历史新高，达131.31万方，远超07年牛市单月最高值86万方前10个月成交量（771.99万方）超过08年全年成交规模（568万方）08年1月-09年10月纯商品房、住宅成交走势8存量：09年前10个月存量快速去化，10月底尚存299.19万方；纯住宅存量211.37万方；天心区整体市场供不应求，供应量缺口较大项目区域商品房（

5、单位：万平米）住宅（单位：万平米）批准预售面积销售面积存量批准预售面积销售面积存量开福区461.72321.22140.5420.07302.15117.92天心区209.88256.28-46.4175.45229.57-54.12雨花区581.16424.83156.33492.61381.94110.67岳麓区302.91226.3676.55264.43203.9160.52芙蓉区143.24171.03-27.79116.2139.82-23.62全市1698.911399.72299.191468.761257.39211.379二套房

6、贷政策或许即将紧缩银监会一直强调的二套房政策终于自在北京率先实施后，建行在11月中旬率先宣布收紧首套房贷款优惠，这也意味着长沙的房贷紧缩时代或许即将来临，一旦严格实施，众多置业需求将受到抑制。10长沙楼市后市走势预测08年压抑的刚性需求在09年集中释放，成交持续走强之后将在年末进入下降通道，之后维持在相对高位运行；市场存量快速消化，新开工趋势性复苏，后期将迎来集中爆发；价格走势趋于平稳，稳中有涨。长沙楼市整体呈谨慎乐观形势，后市供应压力将加大11一类竞争对手分析竞争划分原则：1、地段存在可比性；2、产品存在可比性；3、目标客户可比性4、总价存在可比

7、性；5、销售时间重叠性根据以上原则：我们将嘉盛国际一类竞争对手锁定为：摩天一号、友阿大厦、长沙之芯、金烨融府、名富公寓长沙之芯摩天壹号友阿大厦本案五一大道劳动路芙蓉路金烨融府名富公寓12摩天一号12办公写字楼摩天壹号与本项目极度相似，无论在地段区位、占地面积、总体量及物业定位等因素上十分接近项目摩天壹号本项目项目地址芙蓉中路西侧（贺龙体育馆侧）劳动东路360号（贺龙体育馆侧）占地1.08万㎡1.22万㎡容积率8.416.24总建面10.13万㎡6.82万㎡开发商湖南锦文房地产嘉盛地产物业类型双塔楼，33层高层1栋31层高层车位310个335个13摩

8、天一号摩天壹号与项目产品高度重叠，产品类似度高，并且在销售节点上占据先发优势，具备一定市场知名度因素摩天壹号嘉盛国际广场产