杭州绿城金华御园营销方案推广提报.ppt

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1、2012年2月是浙江“房价多米诺”效应的开始，中心地省会城市杭州；2012——市场（杭州）从2012年2月杭州桥西的荷塘月色7折开始，九衡公寓、启城、阅城、香槟国际、蒙卡岸等老盘相继加入7折行列；新开楼盘纷纷低价入市，下沙金沙湖绿城财通中心以9980元/平米的精装修入市，杭州品牌开发商滨江房产的曙光之城以1.5-1.6万/平米低价入市，而其楼面成本价就达到1.2万/平米左右,杭州出现首个低于成本价开盘的楼盘；金华能独善其身吗？作为浙江房产风向标的杭州楼市深陷价格战3月的第一个周末，保集蓝郡率先作出价格调整，从201

2、1年9月9500元/平米的均价调整到起价7300元/平米，均价8500元/平米；紧随保集蓝郡之后，尚格·康桥漫步也掀起了团购促销大战，打出“折扣有多低，价格您来定”的诱人广告。华庭·常青墅·墅景公馆低入市，总价最低42万元起，首付只要10万元，剩余的首付款可以实现分期支付。2012——市场（金华）2012年2月，全国100个城市住宅平均价格环比1月下跌，这已是连续第6个月环比下跌，跌幅创2011年9月开始下跌以来最高水平。金华价格的跌幅位于前十位。2012——市场（全国）“跌”已成各地楼市的主旋律。2012年3月5

3、日召开的“两会”，基本奠定了今年楼市调控的主基调；“巩固房地产市场调控成果”为政策主题，“促进房价合理回归”为政策目标，“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”和“做好保障房建设和管理工作”为政策核心，“住房信息系统建设和扩大房产税改革试点”为政策重点。2012——政策政策基调2012年的政策不会更严厉，但也不会放松。在一片“降价潮”中，人们习惯了降价才购房，低开才买单。2012,本案以何打动市场？如何确立本案的保值性价值目标：2012年总体去化222套，销售金额5.7亿,实际回款3.47亿的营销目标

4、金华御园：绿城品牌、高端品质、园区服务策略：绿城第一品级的物业价值销售：多平台的客源拓展口碑式圈层营销2012市场突围促销政策［销售突破］渠道深挖所有媒体投放都附上所有在售产品信息。所有活动都跟进互动奖励。产品推广实行先易后难,加速资金回拢。所有销售人员确立深挖渠道。（区域渠道、银行渠道、商会渠道等）在营销费用中建立项目主要班子成员的人脉推广费用。深挖绿城会会员圈层的亲戚朋友，推进口碑营销。电商平台的合作运用。围绕着这一思路，我们将对市场导入绿城品牌与品质的系统性价值！2012，一切服务于销售，思考着力做好三件事—

5、—如何吸引客户进来？如何主动创建渠道营销？如何打动客户？PART1--现状SURVEY1.1项目概况ItemSurvey1.2推广回顾PromotionReview1.3客户分析ClientAnalyzePART2--分析ANALYZE2.1营销计划及目标Plan&Target2.2难点与思路Difficulty&ThoughtPART3—策略STRATEGIES3.1总体策略MainStrategies3.2推广核心StrategiesCore3.3推广计划StrategiesPlan目录CONTENTSPART

6、1--现状SURVEY1.1、项目概况1.2、推广回顾1.3、客户分析1.1ItemSurvey1.2PromotionReview1.3ClientAnalyze1.1项目概况ITEMSURVEY绿城•金华御园位于金华文脉轴心，紧邻浙江师范大学，近靠国家AAAA级双龙景区。项目总占地413亩，集成观景公寓、法式排屋、合院别墅、法式独栋四类产品，为绿城御园系产品最为丰富的项目。项目2011年整体定位为“尖峰山下，413亩法式宫廷大宅”，并以“天赋稀贵，御制名园”作为整体形象入市。1.2推广回顾PROMOTIONRE

7、VIEW1.2.1业绩回顾2011年通过“从北京御园到金华御园”主题及御园系产品的系列推广，完成了绿城品牌与项目品牌导入。项目于2011年12月底开盘，主推129套高层公寓，起价9600元/平米，销售78套；法排为线下推广，开盘20套，预订3套。在楼市大环境成交的历史低谷期，本案的销售成绩较为突出，综合项目的品牌影响力，获得“金华2011年最具影响力楼盘”的荣誉称号。1.2.2工程进度目前项目东区、西区均有部分开工建设，最早施工的一期一标段位于地块东区北部，即规划中的样板展示区，已于2011年9月28日进场施工。从

8、工程节点来看，2012年项目立面尚不能呈现，目前未知样板区的公开时间。1.3客户分析CLIENTANALYZE根据已了解的成交客户信息，购房者以金华市区为主；周边永康、义乌为辅。A、购买动机：自住71%，投资21%；自住与投资4%；B、购买主要因素：高性价比，绿城品牌+合理定价。C、购买客户的区域：金华江南（27%）江北（42%）为主，永康20%，义乌5%；