杭州绿城西子御园项目营销计划.ppt

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1、2011年1月绿城西子·御园2011年项目营销计划目录第一部分市场分析第二部分客户分析第四部分竞品分析第三部分销售目标第五部分营销推广第六部分营销费用【项目位置】绿城西子·御园东侧紧临凤凰山脚，馒头山东麓，此处即为南宋时皇城大内。2009年，杭州市政府启动南宋皇城大遗址综合保护工程，其中凤凰山南将要打造成为吴越文化和南宋文化的集中展示区、西湖景区与钱塘江的重要结合区、旅游休闲与商贸居住的综合功能区。御园总用地面积约为22867平方米，基地呈规整的矩形，总建筑面积约为5万平方米，其中可售面积为29944平方米。第一部分市场分析一、项目所在地市场分析和预判（一）杭州市经济环境分析201

2、0年，杭州市经济继续保持稳定向好增长态势，经济结构持续改善，第三产业比重显著提升，消费在推动经济增长方面作用显著提升。1、国内生产总值2000-2010年杭州GDP走势图2010年前三季度，杭州实现GDP4046亿，实际增长率为12.6%，预计2010年全年实现GDP5950亿元，同比增长17％。第三产业增加值预计占比将显著提高，预计从2009年的46%提高到49%。2、工业增加值2010年1-11月杭州全市规模以上工业增加值达1947.72亿元，增长15％，在35个行业大类中，有32个行业实现销售产值同比增长，18个行业增幅在20％以上，其中，家具制造业增长46.9％，化学纤维制

3、造业增长38.5％，非金属矿物制品业增长41.1％，通用设备制造业增长34.3％。按照1-11月份的增长速度估计，2010年全市规模以上工业企业实现工业增加值2124亿元，增速基本与上年持平，增幅比上年上升8个百分点。2000-2010年杭州工业增加值走势图2000-2010年杭州进出口额走势图2010年，杭州市对外贸易呈现稳步回升态势。1-11月，全市实现进出口总值473亿美元，增长30.3％，其中出口总值320.7亿美元，增长31.4％；进口总值152.3亿美元，增长28.1％。预计2010年实现进出口总值516亿美元（估计），增长28％（估计）。3、进出口额4、固定资产投资额

4、2010年1-11月全市完成全社会固定资产投资2333.15亿元，增长22.1％，预计全年将完成完成全社会固定资产投资2545亿元。2000-2010年杭州固定资产投资额走势图5、社会零售总额2010年杭州市消费品市场总体上保持平稳较快发展势头，1-11月全市实现社会消费品零售总额1941.07亿元，增长20.0％，照此比例，全年全市将实现社会消费品零售总额2117亿元，增长20％，增幅比上年增长7个百分点。2000-2009年杭州社会零售总额走势图（二）项目所处房地产市场环境分析1、政策法规回顾（1）国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,主要内容为：一、充分肯定房地

5、产市场发挥的重要作用，同时重视部分城市房价过快上涨。二、强调增加保障性住房和普通商品房的供给。三、通过差别化信贷政策抑制投资投机性需求，二套（含）以上贷款首付款比例不得低于40%。解读：新年伊始，国务院就出台调控楼市走向，但是此政只是提高了二套房的首付比例，实际效果不甚明显。（2）杭州新政："24条"修改案出台,主要内容为：一、加强保障性住房建设二、支持自住型和改善型住房消费：首次购买140平方米以下的普通住房享受房款总额1.3%的补贴三、促进房地产市场健康稳定发展继，续执行购房入户政策、住房公积金贷款政策、继续鼓励拆迁房货币化安置、支持房屋租赁市场发展给与税费减免。解读：不折不扣

6、地贯彻了中央鼓励自住与改善型住房需求的精神，又巧妙避开了所有与中央政府政策不一致的地方。（3）国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》主要内容有：从信贷、资金监管、土地政策、保障性住房和税收等多个方面抑制房价过快上涨。解读：“新国十条”严厉程度史无前例，效应立即显现，出台后两个月杭州楼市成交立马陷入冰点。然而，调控效应仅仅持续了两个多月。（4）七部委联合发布“新国五条”，调控房地产市场，主要措施有：各地要加大贯彻落实房地产市场的宏观调控政策措施的力度，严格实行问责制；完善差别化的住房信贷的政策。首套首付款比例调整到30%及以上，二套房首付款比例不低于50%；调整住房交易

7、的环节的契税和个人所得税优惠政策，加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。解读：“新国五条”是４月份“新国十条”的延续，但更为具体和严厉，特别是对信贷方面不惜采取“一刀切”的形式遏制房地产市场资金源头。（5）杭州出台限购令不论户籍限新购一套房2010年10月11日，杭州市政府颁布《杭州市人民政府关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见》，主要内容有：实施商品房限购，每家只能新购一套商品住宅（含二