小产权房合法化的困境与出路研究.pdf

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1、碛士所究嗲依伦夂题目“小产权房”合法化的困境与出路研究”学院（所、中心）法学院专业名称法律硕士（法学）研究生姓名郜媛学号导师姓名张锡盛职称教授年月论文独创性声明及使用授权本论文是作者在导师指导下取得的研究成果。除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研宄成果，不存在剽窃或抄袭行为。与作者一同工作的同志对本研宄所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。现就论文的使用对云南大学授权如下：学校有权保留本论文（含电子版），也可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文；学校有权公

2、布论文的全部或部分内容，可以将论文用于查阅或借阋服务；学校有权向有关机构送交学位论文用于学术规范审查、社会监督或评奖；学校有权将学位论文的全部或部分内容录入有关数据库用于检索服务。内部或保密的论文在解密后应遵循此规定）摘要“小产权房”（以下称之为小产权房）是中国特殊制度和社会经济发展相互作用下的产物，是多方合力的结果。尽管中央下达政令全面禁止小产权房入市流转，建设部也曾提示此类交易的风险负担，海南等地也出现“强拆潮”，但仍有数以万计的人选择加入小产房这一非法利益同盟体，这种颇有意思的局面一直吸引着各方学者对小产

3、权房的探索与研究。在中国特有的城乡二元土地制度下，农村集体土地建设用地使用权想要入市自由流转的唯一途径，就是通过国家对集体土地建设用地的征收征用。但与此同时，政府取代了农民成为征地过程中最大的受益者，农民的利益受损，权利被空置，便引发了一系列矛盾。尽管小产权房的出现打破了这一局面，但它的流转却受到了国家的禁止。国务院及有关部门三令五申要求各级政府对小产权房坚决制止、严厉查处。但是，这种一刀切的解决办法非但没有根除小产权房问题，反而一石激起千层浪，引来了更多的声讨和质疑。从中国现阶段发展来看，如果武断限制所有小产

4、权房的流转不仅不利于土地的集约利用，也违法了《宪法》和《物权法》的立法精神和具体规定，但是允许其流转又与许多现行的政策规定相冲突。所以，文本将从法律、制度层面探寻小产权房合法化的困境所在，深入分析在符合土地利用总体规划范围内的小产权房合法流转的必要性，并站在该角度，进一步讨论未来法律政策发展的构建，争取妥善处理小产权房合法化的问题。关键词：小产权房；土地制度；合法化；流转AbstractSmallpropertyhouseistheoutcomeoftheinteractionofspecialregimeof

5、ourChinaandtheeconomicdevelopmentofChina.Itmadebyjointeffortsofdifferentbranch.ItisexplicitlyprohibitedbytheStateCouncilandMinistryofLandandResourceanditislabeledasriskybyMinistryofConstruction."ForcedDemolitionRush”，：；；；目录摘要引言一、“小产权房”的基本概述一）“小产权房”的定义、“小产权房”

6、名称的由来、“小产权房”的通俗定义二）“小产权房”的特征、价格低诱惑大、主体多且复杂、分布广较集中、风险无保障三）“小产权房”背后的问题、土地管理体制不合理、农民宪政权利虚置、土地政策地方执行力弱二、“小产权房”合法化所面临的困境一）“小产权房”合法化与现行法律及政策性规定的冲突、与法律的冲突、与政策性规定的冲突二）政府对“小产权房”的态度及解读、中央决定对“小产权房”分个案严肃处置、各地对“小产权房”的处置对策、政府态度背后的顾虑三）农村集体土地建设用地流转存在的问题、立法落后于实践、流转管理混乱、利益分配不

7、均4、政策被法律化三、“小产权房”合法化的必要性一）具有法律上的空间条件、宪法留给的空间、物权法预留的空间二）有利于促进政府职能的良性发挥、打破土地垄断还原市场调节、充实保障性住房节约社会成本、减少矛盾纠纷促进和谐稳定三）对农村建设起到全方位促进作用、促进城乡一体化建设、有利于新农村建设、“小产权房”合法化的路径一）构建未来发展的法律途径、确立自由迀徙与住宅权的宪政原则、出台能够保障公民住宅权的法律、整合修订相关法律及其配套规定二）完善农村集体土地所有权制度、细化所有权主体、实现农村集体土地建设用地使用权的流转

8、、修正土地二元管理制度、严格控制规范政府征地三）“小产权房”合法化的处理办法及配套措施、现存“小产权房”的分类处置、促进和完善小产权房的入市流转、采用第三方参与机制加强监督力度致引言伴随着我国上世纪年代城市化建设的快速推进和住房商品化的演变，全国几乎所有的大中型城市及周边都涌现出名目多样的在农村集体土地上违法建设销售的小产权房。从国内各大学院和相关调查机构的统计以及新闻媒体报道的数据来