小产权房的合法化

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1、小产权房的合法化：小产权房是指存在于城市近郊的属于农民集体所有的土地上的房屋，没有国家房管部门颁布的产权证书。我国目前房价居高不下，这使得小产权房有了活跃的市场。政府严厉打击小产权房的交易。但是小产权房带来的一系列问题，拆迁和征收时购房者的合法利益得不到保护，房屋质量得不到保障等等，这些问题都需要完善我国关于小产权房的立法问题，是小产权房合法化，使问题得到根本解决。　　关键词：小产权房，产权证书，问题，利益，合法化　　简介：陶缙夕（1986-），汉族，四川成都人，四川大学法学院民商法专业硕士研究生，主要研究方向为证券法。　　[]：D9[]：A　　[]：1002-2139(2011)-19-02

2、43-01　　一、小产权房的产生　　小产权房并不是相关的规范性法律文件所规定的概念，在相关法律规定里面找不到“小产权房”这一概念。因为，小产权房不是一个法律意义上的概念，而是人们在生活中形成的一种习惯称谓。生活中有大产权和小产权之说。我们通常所说的大产权房是指由开发商独立开发并办理合法的房屋开发立项手续、土地出让手续，并按规定上缴给国家土地出让金和使用税，由国家颁发产权证的房屋。而小产权房是指建立在农村集体所有的土地上，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独开发或者和房地产开发企业联合开发建设，并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。　　小产权房的概念在我国不是近几年才产生的，上世纪九十

3、年代之初，小产权房的交易就曾经出现过。到2007，北京的一起"画家与农民"的小产权房的官司引起了全社会高度的关注。　　首先，小产权房的出现和我国居高不下的房价有着密切关系，许多在城市中心买不起房的人便把目光转向了价格低廉的城市近郊的小产权房。虽然他们对这种房屋心存怀疑，但还是冒着极大的风险选择购买小产权房。小产权房的交易子啊全国普遍存在，许多城市小产权房的交易份额都占据了房地产市场的极大份额。　　其次，我国的城乡二元结构也是促使小产权形成的重大原因。我国一直存在国有和集体所有的土地制度，并且对国家和集体这两个不同的权利主体采取不同的管理程序和方式。这使得农村集体土地所有权没有最终的所有权。而政

4、府一方面不允许农村集体土地交易，另一方面却通过征收、补偿等将农村集体所有的土地收归国有，转让给开发商开发商品房。另外地方政府为了获取经济利益，一般都默许小产权的交易存在。　　二、我国目前小产权房存在的问题　　由于上述的原因使得小商品房在我国大量存在，但是由于缺乏合法的交易依据和政府的监管，使得小产权房存在一系列的问题，对于购房者、农村集体、城市发展及整个房地产市场都有着较高的风险和负面影响。　　对于购房者而言，购房没有取得房屋产权。因为小产权房所使用的土地是属于农村集体成员所有，只能在成员之间交易。购房者与集体成员签订购房合同，只成立了合同关系，而不能取得房屋产权以及相关的利益保护。在拆迁时或

5、者国家征收时，可能面临被强拆的危险，同时由于其没有合法的产权，得到的补偿微乎其微，甚至可能得不到补偿。另外，由于购房者不是合法的产权所有人，房屋的出卖和继承等受到限制。而且房屋的质量也得不到保证，因为小产权房一般无人监管。再次，小产权房周边的配套设施也得不到有效的保证，小产权房一把处在近郊，生活设施等远不如城市中心。　　而对于农民而言，似乎因为取得了购房款而有益，但是农民却永久地失去了土地所有权，失去了赖以生存的保障，失去了获得土地这种稀缺资源不断升值带来的级差地租的机会。因此从长远来看，农民的利益受到了损害。此外，根据《土地管理法》和《物权法》的有关规定，村集体经济组织代表集体行使集体土地所

6、有权。而在现实中，土地所有权和使用权的行使往往为少数村干部掌握。不少村干部不经村民同意，利用手中的权力，将集体土地转让或与开发商合作，进行房地产开发，大量的土地收益由村干部和开发商等少数人获得。　　对于城市的发展来说，小产权房的市场近年来在各发展较快的大中城市比较活跃，因为小产权房一般建设在城市近郊，由郊区所在的乡镇等自发建设，没有被包含在城市的规划之中，这种自发的建设具有盲目性，可能严重影响城市的布局，不利于城市的长远规划和发展。在我国现有城市建设管理体制之下，城市国有土地的开发建设一定要与城市规划用地要求相符，并通过建设用地规划许可和建设工程规划许可等行政程序加以保证。而小产权房虽然以城市

7、居民为市场群，承担了部分城市功能，却游离于城市规划管理之外，不可避免的存　　在盲目性和投机性。已经建成但却与城市功能布局相违背的小产权房将会在未来给城市发展带来尴尬的局面。　　最后，对于对房地产市场来说，小产权的交易不符合房地产市场的交易规定，违反了交易原则，严重影响了房地产市场积极健康的正常发展。这将本来就敏感的房地产市场推向风口浪尖，称谓社会舆论的焦点。小产权房的出现使得其权属问题成为焦点，房