关于小产权房合法化的思考 2008

《关于小产权房合法化的思考 2008》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、第23卷第2期江苏警官学院学报Vo1．23No．22008年3月JOURNALOFJLGSUPOLICEOFFICERCOLLEGEMar．2008·民商法研究·关于小产权房合法化的思考曹俊英摘要：小产权房是指城郊乡镇或村在集体土地上集中建造的住宅，部分或全部销售给城镇居民，但其没有国家房管部门颁发的合法产权证。小产权房具有没有房屋产权证明，在拆迁或征收后购房者的利益难以补偿、房屋质量难以保证、配套设施不完善、转让或遗赠等流转过程没有保障等法律特点。目前，我国农地产权流转市场的局限性是限制小产权房合法化的关键因素。因此，只有在制度上和立法上完善我国的农地流转市场，促进小产权房合法化，才能尽快解

2、决小产权房问题。关键词：小产权房集体土地地权流转土地制度中图分类法：D922．3文献标志码：B文章编号：1672—1020(2008)02—0055—06通过法律保护财产从而确认权利，是界定产权的重要方式。可至今小产权房仍处于边缘地带。深思小产权房背后隐藏的法律问题，它主要涉及农村建设用地和宅基地等农地权利能否进行流转、国家地权和农村地权①如何协调的问题。完善我国农村土地使用权的权利属性，改革农地权利的流转体制，赋予小产权房合法的“名分”，不但保障了农民和城镇居民的合法权益，而且对解决“三农”问题大有帮助。一、小产权房的涵义和特点事实上，房屋产权是没有大小之分的，只是有无的问题。严格地说，小产

3、权房不是一个法律的概念，它只是民间的一种约定俗成的说法。所谓的小产权房是指城郊乡镇或村在集体土地上集中建造的住宅，本是用来满足本集体成员的居住需要，而实际上却把剩余部分甚至全部销售给城市居民，由于其只有乡镇或村委会所发的产权证明，没有国家房管部门颁发的合法产权证(俗称“大产权”)，因而被称之为小产权房。②建设部为规劝城镇居民不要购买小产权房，并与2007年6月18日发布了《关于购买新建商品房的风险提示》，结合现实生活中小产权房的实际状况，小产权房具有以下法律特点。⑧1．小产权房没有房屋产权证明收稿日期：2008．02．10作者简介：曹俊英(1980．)，女，河南郑州人，汉族，河南大学法学院20

4、05级民商法研究生，河南开封，475001。①本文所称的地权主要是指土地使用权等用益去权，而不包括土地所有权。②《“小产权房”的是是非非》，《检察风云》2007年第20期。③参考2007年6月18日建设部发布的《关于购买新建商品房的风险提示》’。．55—按照我国现行法律，农村集体土地只能用于农业生产或者生活，村民经依法审批获取宅基地修建房屋居住，但只限于农民自住或者转让给本村符合建房申请宅基地条件的其他村民。如果要在农村集体土地上兴建商品房并出售，则必须先由国家征收，将集体土地转为国有土地，再由国家出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让金等费用，最后将所建房屋出售给购房者。有人认为，集体组织成

5、员拥有的土地使用权，具有团体内部分配的性质，因此它的转让对象通常以本集体成员为限。这种限制实际上起着保护集体土地公有公用的作用，可以保护集体成员的利益和维护农村社会的稳定，防止出现大范围的土地产权流动以及随之而来的大范围的人口流动。①因此按照现行法律规定，城镇居民购得小产权房后将无法办理产权证明，小产权房实质上是无产权房。2．小产权房在拆迁或征收后购房者的利益难以补偿购房者签订购买小产权房的买卖合同并交付了房款，得到只是一个合同关系，并没有取得产权。如果相关部门整顿小产权的建设项目、进行城市规划或者国家征收土地，那么就有可能导致部分项目停建甚至己购房屋被强行拆除。这样购房者就会面临既无法取得房

6、屋，又不能及时索回房款的境地，同时因为购房者只是实际使用权人而不是合法的产权人，因此得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微，甚至有可能得不到拆迁补偿。3．小产权房的质量难以保证小产权房质量无人监督，一些开发商因小产权房价格低廉，受利益驱动，往往会偷工减料，存在安全隐患。目前小产权房一般由土地所在的村集体开发，除了房屋质量和售后保修难以保证外，入住后的物业管理也容易出现问题。另外，小产权房不具备商品房的法律性质，一旦遇到房屋质量问题，法院也不能以商品房买卖的法律规定及司法解释来处理。4．小产权房的配套设施不完善价格低廉是小产权房的特点之一，同时小产权房大多数位于城市郊区，房子几乎都缺少暖气、天然气

7、、完善的物业管理企业等，即使少数有物业管理的地方，入住后的物业管理也容易出现纠纷，在这种情况下，购房者可能连最基本的水电等生活必需品都难以获得供给。5．小产权房转让或遗赠等流转过程麻烦小产权房没有房产证明，没有房屋质量的售后保证，使得小产权房不能进行流转。由于小产权房的情况复杂，一般正规的房地产中介都不会接受小产权房的房源，也不会为小产权房提供中介服务。二、小产权房合法化的理由思考笔者认为，小产权