论小产权房合法化问题

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1、万方数据建立的债权债务关系16]’显然，这对小产权房的范围界定更窄。小产权房的定义范围直接影响了对其流转效力的认定、出路的分析以及可行性法律规则的探究：农用地、宅基地、集体建设用地这三种集体土地上的法律关系内容不一、范围不同，地上房屋所对应的权利义务内容也不能一概而论，应当作出区别讨论，因此在探讨小产权房处理规则之前，必须对不同地上房屋是否属于小产权房的范围加以界定，其重点包括对目前相关实然法律的分析以及对应然制度的探讨。1．1农用地上房屋为非法建筑讨论占用农用地所建造房屋是否属于小产权房，归根结底是对耕

2、地用途的管制相关政策法律以及其是否必要进行探究。我国实行最严格的农用地保护政策，这在《土地管理法》第4条第2款、43条第l款中加以明文规定。在国内，经济和法学家们对保护耕地的态度不一：有人认为，在近年来耕地上粮食亩产量连续增长的情况下，仍然强调占用农地建造住房危及耕地保护未免不合时宜17,81，此种观点将粮食出产量仅仅寄希望于现有农地产出率的提高，太过脱离实际；也有学者指出，禁止将农村耕种地改为非农用途是一种倒行逆施的决定【9"，令人疑惑的是，该学者一方面认为三农问题的解决途径是提高农业用地的利用率，并使

3、农民流入城镇【1叫，这样就使得以往被粗放占用的宅基地被释放，可作农业用地的土地面积增加，而要达到这一效果，就得不再严格限制城市所用土地；另一方面，该学者又指出中国当前应关注的问题并不是粮食安全问题，而是住房所用土地量少所导致的房价过高的问题，因此应该促进农村和城市土地的流转。概括而言，该学者的解决方案在于：农民流入城镇，减少宅基地份额，增加了农业用地，并将其转化为城市土地，这样农业用地和城市用地都被放开，“完全城市化”看似美好，但此种经济学观点没有充分考虑失去土地的农民生存问题，没有正视多人口国家人民的粮

4、食安全问题，完全寄希望于粮食出产率的提高而不保证土地红线的观点是危险的空中楼阁。与此相反的，有学者则论证强调坚守18亿亩耕地的红线的必要性：无论是粮食生产总量的增长、人口总量的减少还是国外可进口粮食的无限量，这三种变量并非【6]韩松．集体建设用地市场配置的法律问题研究川．中国法学，2008年3月，第65页【7]李嘉穗．试论小产权房的法律症结与改革路径川．河北法学，2009年第8期．【8]8茅于轼．再谈十八亿耕地的保护啊．农村金融研究，2009年第8期．[9】茅于轼．“三农”问题的出路在于减少农民[J]．江

5、苏社会科学，2003第2期．【10]同上．3万方数据核心因素，且并不牢靠【111。结合现实情况而言，耕地在不断减少，环境及生态问题严重，人口持续增加，原农业部副部长分析指出，按现有趋势看来，至2020年，我国耕地缺El将超过1亿亩‘12】。明显的，对农业用途加以管理限制势在必行。通过分析各方观点，综合现实情况，笔者认为，耕地保护的必要性和重要性毋庸置疑，保护耕地最有效方法就是禁止将耕地另作其他用途。具体到本文中对占用农用耕地所建造房屋行为的看法，一方面，其建造行为不合法，不符合建房用地规划，房屋本身系违法

6、建筑，从根本上具有明显的违法性，另一方面，它会直接违背了耕地保护的国策，危及了我国粮食安全，甚至动摇了国计民生。据此，占用农用耕地所建造房屋属于违法建筑，必须严格对其予以禁止，此类房屋建造者不享有任何产权，不在本文所探讨的小产权房范围内。1．2宅基地上房屋不是小产权房目前实践中宅基地上房屋形式主要有以下几种，一种是由农民经合法审批建造的房屋；另一种是由农民与本集体经济组织成员之外的主体口头或以合同约定而转让宅基地，由本集体经济组织成员之外的主体在这一宅基地上所建造的房屋。分析我国现行法律政策可知，农民经合

7、法审批在宅基地上建造的房屋为产权完整的房屋：首先，我国《土地管理法》第43条明确限定了使用农民集体所有的土地用途合法的四种情形：包括乡镇企业用地、村民住宅用地、基层公共设施和公益事业用地、原属于集体所有的土地由国家出面征收的基于申请而使用[131，农民在宅基地上建造自住房屋显然在此范围内；其次，此类房屋严格按照《土地管理法》第62条[14]规定，经审批并建造住宅的，完全符合法律规定程序要件。最后，就房屋所有权而言，由我国《物权法》规定知取得所有权的方式包括因建造事实而原始取得，因此由村民建造的房屋产权归村

8、民所有。而在理论界，有学者将第一类宅基地上的房屋归为小产权房的理由在于，我国法律政策限制宅基地上【111孟勤国、黄莹．中国农村土地法律政策的三个前置性问题[J】．西南民族大学学报[社会科版]，2010年7月．【12]hrtp'．／／news．xinhuanet．com／house／2006-03／07／content4267506．htm2013．年4月浏览．【13]《土地管理法》第43条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用