小产权房的立法困境与出路

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1、小产权房的立法困境与出路摘要：随着房价的高涨，我国小产权房发展迅速。房地产市场关系到国计民生，在我国经济中占有重要的地位。在我国法律法规没有开放农村土地市场的背景下，小产权房面临着诸多问题，小产权房亟待解决。本文通过我国小产权房的现状、立法困境，谈过我国小产权房的出路，为我国小产权房问题的解决提供可行性建议。　　关键词：小产权房；困境；出路　　：C913.31：A：1006-4117（2011）06-0033-01　　　　一、小产权房的概述　　关于小产权房的定义，不同的学者有着不同的观点，通过资料研究发现，我国学术界普遍认为“小产权房”是指在没有被法律允许进

2、行商品房开发建设的农村集体土地上建筑、销售的房屋，现实生活中常见的开发项目多是由集体经济组织单独或者和开发商合作在农村集体土地上开发销售，这种类型的房屋按照我国国家的法律规定，不能办理由国家房屋管理部门颁发的房产证，只能领取由乡镇政府或者村委会盖章的产权证明，这种商品房的产权性质不受我国法律的保护，不受国家的认可。小产权房具有在农村集体土地上开发建设、开发建设审批手续不齐全和不能办理房屋产权证书的特点。　　中国社科院发布的《城市蓝皮书》显示，截止2007年上半年，我国小产权房的面积有66亿平方米，已经达到我国实有城镇房屋建筑面积330已平方米的五分之一以上。

3、目前，小产权房在规模、数量和开发速度上都呈现出蓬勃发展的趋势。　　二、我国小产权房的立法困境　　我国《土地管理法》第四十三条规定了“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”根据该法律规定，我们可以发现，我国农村土地只能用于乡镇企业建设、村民住宅建设、公共设施和公益事业建设，不能用于其他目的的开发建设。2009年，国土资源部《关于严格建设用地管理，促进批而未用土地利用的通知》，

4、规定严肃查处小产权房。总之，我国法律未赋予小产权房的合法地位，不受我国法律的保护。　　笔者认为我国法律对于小产权房的合法性界定是不合理的，违背公平正义原则和宪政精神，我国法律应该重新界定小产权房的合法性地位。小产权房目前在我国只是处于法律的灰色地带和模糊地带，小产权房并不是完全违法，只不过目前在我国没有一个明确的法律地位。我国正处于社会主义社会的的转型时期，法治还不够完善，法律具有局限性和滞后性，在现实生活中会出现新旧法律之间的冲突和漏洞问题，法律与社会经济发展脱节的现象，因此，为了满足现代社会中人们的住房需求，应该完善我国相关法律规定。　　三、解决我国小产

5、权房的措施　　（一）对小产权房的处理建议　　我国现行的法律规定小产权房是违法建筑，但是在现实中，又存在着数量众多的小产权房，并呈快速增加的趋势。笔者认为在现行的法律框架下，对小产权的处理不应该一刀切，应该具体问题具体分析，分类处理小产权房。首先，部分小产权房可以转正。对于没有造成严重不利影响，具有一定规模和数量，已经实际投入使用的小产权房，在经过补办相关手续，补缴相关费用后，允许该类小产权房转正，予以颁发产生证；其次，严重违规的小产权房予以拆除。对于那些占用耕地，尤其是基本农田的小产权房应该严肃处理，予以拆除；最后，对于违反城乡规划但是已经建设完毕的“小产权

6、房”，政府可以通过适当的价格予以回购，将其变为廉租房和经济适用房等保障性住房，从而有利于缓解低收入家庭住房紧张的情况。　　（二）完善我国小产权房的法律制度　　小产权房的困境根源在于我国目前的城乡二元土地制度不合理，该制度严重落后于时代发展的要求。因此，必须对我国土地管理法律制度实行改革，构建与市场经济相适应的土地法律制度。我国新颁布的《物权法》是规范财产关系的基本法，对我国农村集体土地进行了概括性的规定，需要土地管理法规进一步细化。我国《宪法》规定了农村集体土地使用权可以依法转让，《宪法》是我国根本大法，该条规定是我国农村集体土地法律制度改革的基础。《土地管

7、理法》应该以《宪法》为基础，对与保护我国农民集体土地权益相矛盾的法律条款作相应修改，对《土地管理法》规定的农村集体土地所有权行使的各种不合理限制予以取消，让我国广大农民享有农村集体土地非农化进程中的土地所有权、收益权、发展权和处分权等各种权益，逐步实现《土地管理法》的体系修改。　　（三）建立新的农村土地开发制度　　国有土地和农村集体土地所有权是处于平等的地位，我们应该遵守“同地、同价、同权”的原则建议新的农村土地开发制度，允许农村集体土地进行房地产开发，这样有利于更好的维护农民的合法权益，有利于解决高房价问题。　　小产权房在我国已经发展了十余年，小产权房规模

8、、数量较大。我国现在处于社会主义转型阶段，对于“小产