房产税与小产权房的未来出路分析

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　　房产税与小产权房的未来出路分析“小产权房是”是我国市场经济发展的过程中，商品房价格居高不下、住房保障体系不健全以及我国特有的二元土地制度下的产物。但根据目前我国的实际情况，对小产权房既不能全盘否定，一概宣布非法；也不能彻底放开。本文通过联系我国以后可能全面铺开的房产税政策，来分析“小产权房”最适宜的未来出路。　　关键词小产权房房产税合法性　　简介：王瑞，上海大学法学院2009级法律硕士。　　：D920.4：A：1009-0592(2011)12-193-01　　　　一、小产权房的合法性分析　　小产权房是使用农村集体的土地，此土地未通过国家征收和征用，未缴纳土地出让金和相关税费，未通过“招标、拍卖、挂牌”等方式，因而它不能在市场上有效的流转，不能办理房屋过户流转手续。其类型有以下三种：　　（一）农用地上建造的房屋：建造非法，出售非法 　　对于在耕地或基本农田上所建的房屋，其违法性最强。没有履行相应的审批手续擅自占用耕地建房，是严重违法行为。　　（二）集体建设用地上的小产权房：建造非法，出售也非法　　利用乡镇企业的土地开发小产权房，也是不具有合法性的。经法定程序批准后，只能按照批准的用途使用土地，任何组织和个人不能随意改变。　　（三）宅基地上的小产权房：建造合法，出售并不违法　　首先，在宅基地上建房本身是合法的，换言之，这种房屋从性质上说并非违章建筑。其次，一户村民只能拥有一处宅基地，如果村民将宅基地上的房屋予以出售并不是违法的，只是不能再申请一处宅基地而已；再次，将宅基地上的房屋出售给城市居民也并不违法，因为法律法规对此完全没有作出规定。另外，此类小产权房认定为合法也符合物权平等保护原则，即《物权法》第4条规定的国家、集体、私人等不同物权主体享有平等的权利。　　二、宅基地型小产权房合法化的各方利弊分析　　国家若能出台明确的政策法规对宅基地型小产权房的建造、流转、物权、继承等事项作出规定的话，目前的“小产权”会变成“大产权” ，房屋价格也会提升，传统意义上的城市标准商品房价格也会有下降，但因为城市与农村的资源配置差异，两者仍然会保持一个稳定的差价。因此，建房者出卖“小产权”房而盘活不动产,获得较大收益,从而直接增加了财富；购房者可以付出较小代价获得基本住宅需求,从而间接增加财富；对政府来说则是有利有弊。　　第一，大量的小产权房合法化及自由流转会使政府通过这种方式改善国民的居住条件和生活水平，减少自建廉租房和经济适用房的压力，加快住房体系的完善；另一方面，大量合法竞争商品流入市场，改善供求关系，会降低房地产行业的垄断利润，拉下居高不下的房价，解决当下因过高房价引起的一系列社会问题，维护稳定，促进整个社会的和谐有序发展，对加快城乡一体化进程、人口流动与人的全面发展、加快国家的经济增长方式转变和产业升级等等都具有重要意义。　　第二，宅基地型小产权房并不则存在对国土资源的侵害问题，不会蚕食关乎全国民生和国防安全的18亿亩耕地和其他农用地。因此对于政府来说，他的弊端主要就是拉低了商品房价格，降低了政府的财政收入。这个问题其实可以通过开征房产税的方式解决。　　三、房产税政策分析　　房产税是对人均一定面积以上部分的占有房屋，采用累进税率征税，在世界范围内一直是一种市场手段调节社会资源、保障人民住房公平、增加国家财政收入、抑制囤房炒房、促降高昂房价的最好办法。　　（一）房产税征收能促进社会公平与和谐 　　目前我国政府过于依赖土地财政，使房价保持在一个虚高的价位，对国民经济和民众生活水平的危害已慢慢显现。　　高房价加剧贫富分化和社会不公现象，使各种社会矛盾日益凸显，甚至影响到了整个国家民族的团结发展，与社会主义社会的根本目标相背离。　　房产税开征后可以打击那些拥有多套房产并将其空置囤积居奇的人，使他们不能无代价坐拥多出房产，因而迫于“养房”的压力将自己名下的部分房产投入交易市场，拉低虚高的房价，造福于真正有需要的人。　　（二）房产税可以让经济脱离房地产业的绑架　　中国人就对于无需劳动，仅靠坐拥财产（大部分是不动产）就可实现富裕有着根深蒂固的迷恋和追求。房地产业近年来的高利润和西方国家经济危机使实体经济发展越发困难，实体经济慢慢遭到掏空，原先用于实体生产的资金都进军房地产，用来开发或者投机房产，这又进一步造成了“开店不如买店，买店不如盖店”的奇特局面。 　　另一方面，房地产业本身仅仅是一个普通的资金密集型产业，并不存在什么技术含量，即意味着只要有资金，任何人在高房价的环境下都能从事房地产业并且获得较高的利润。因此，各种资金源源不断地涌入房地产业，进一步掏空实体经济，这是相当危险的，毕竟社会的基础还是实体经济，而丧失实体经济支撑的地产泡沫随时都有破灭的风险。另外，在整个社会的资金都在摆弄那些相差不大的钢筋和水泥的时候，人们的收入既不投资实业，也不消费，而只用来买房。这种心态和现状毁灭的是整个民族的创造力，如此还妄谈什么增长方式转变、产业升级、创新型国家甚至民族复兴？　　（三）房产税可以打压房地产暴利，深化竞争，细分市场，使房地产业向科技化人性化发展　　综上，宅基地型小产权房从建造到流转都符合我国现行法律规定，出台明确的政策法规将之保障落实是具有较大意义的。而在放开小产权房的同时征收房产税，让政府收入由原先的土地出让金变为房产税，在政府财政收入没有减少的情况下打压了过热的房地产业，使社会资金重新回归到其它实体经济部门创造真正的社会财富，也使房地产业本身回归理性。这对于解决我国当下一系列社会问题，促进实质上的公平正义和社会和谐都有重大意义。