我国小产权房问题研究：现状与出路(1)

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1、我国小产权房问题研究：现状与出路小产权房是我国城乡二元土地所有制度下伴随着城市化快速发展和商品房价格快速上涨过程中出现的，在一定程度上解决了部分城市中低收入群体的住房需求，农民也从中获得了土地开发的增值收益，其存在具有某种程度上的必然性和现实合理性。1995-2010年间全国小产权房建筑面积累计超过利用国有土地从事商品房开发建设，需要具备“五证”，即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证和商品房预售许可证。而小产权房开发建设则不像城市商品房那么严格，很多是村民个人、乡（镇）村集体或一些房地

2、产开发资质不完全具备的公司投资建设的，也没有经过规划、国土、建设等主管部门审批，在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题。更重要的是，由于缺乏房屋产权证和土地使用权证，小产权房购买者的权益不能得到法律有效保护，根据《土地管理法》、《合同法》、《物权法》相关规定，小产权房买卖合同属于无效合同，购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋“所有权”不能正常行使，在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的限制，相关权益难以得到保障。（参见专栏1）总之，虽然在小产权房购买时，购房者能够以较低廉的价

3、格解决居住问题，但后续风险隐患是比较大的。专栏1小产权房购房者的权益难保障据《工人日报》2007年7月报道，2006年初，李福利在北京顺义高丽营村花17万元买了一套100多平方米的小产权房，当时村委会给了他一个“购房协议”――“旧城改造项目房屋买卖协议”。2007年初，因当地修建道路这套房子被拆除了，李福利攥着“购房协议”四处奔走，只想要回原来买房的钱，但从有关方面得到的答复却都是：该协议无效，至于拆除房屋损失费，修路占地单位已交给享有该土地所有权的乡（镇）合作经济联合社或村经济合作社了。（资料来源：《北

4、京购小产权房现状调查:买卖双方都认为占便宜》，工人日报，2007年7月13日。7.6亿平方米，大约相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8％。小产权房建设违反了我国现行农村土地利用相关法律法规，但涉及国家、农村集体、农村个人以及小产权房购买者等多方利益，如何妥善对待和处理小产权房问题，成为社会各界关注的焦点，也成为各级政府亟待解决的一个难题。一、小产权房的内涵和特点的“五证”的大产权房相比，小产权房主要有四个特点。1．不合法性房屋依附于土地，“小产权房”依附在农民集体所有土地上，判断房屋是否违法，首先应看对土地

5、的使用是否违法。我国《土地管理法》是解决集体所有土地作为建设用地的核心法规。按照《土地管理法》规定，乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设可以使用集体所有土地，其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。而小产权房建设在农村集体土地之上，又不属于上述三类乡（镇）村建设活动，显然不符合现行土地管理法的规定。此外，国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农村的住宅不得向城市居民出售。2004年12月国务院《关于

6、深化改革严格土地管理的决定》再次强调，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。国务院2008年1月《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次明确，城镇居民不得到农村购买宅基地农民住宅或“小产权房”，任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。总之，从国家相关法律法规的规定可以看出，农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利，与农民特定身份相联系，是不能出让、转让的。目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的，小产权房买卖合同

7、本身是无效的，小产权房购买者获得的乡镇产权证或村集体组织相关证明文件并不具有法律效力。2．成本和价格较为低廉小产权房建设在集体土地上，这些集体用地的地理位置相对偏远，一般位于城市郊区甚至远郊区，本身土地价值比较低。特别是，小产权房系直接在集体土地上开发建设，在建设过程中没有经过集体土地征用为国有土地和国有土地“招、拍、挂”等环节，也不必缴纳国有土地出让金和相关税费，因而小产权房建设的土地成本近乎为零，其开发建设成本主要表现为直接的建安成本。与区位条件相当的大产权房相比，小产权房开发成本一般仅后者的13左右

8、甚至更低，而销售价格一般也只有后者的12甚至15左右。3．产权不完整《物权法》第9条、第184条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得进行抵押”。小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备其法律性质，并不是真正意义上的商品房，其流通转让受到诸多限制。按照相关政策法律规定，小产权房买卖合同属于无效