我国小产权房问题研究5

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1、我国小产权房问题研究：现状与出路（5）五、小产权房问题的解决思路（一）现行小产权房政策及其评价从近年来出台的有关小产权房的政策文件看，基本是从农村土地利用方面反复强调小产权房的不合法性，政策目标是以禁止小产权房建设和销售为主，如强制停建停售甚至强制拆除小产权房等。这显然有比较大的局限性甚至缺陷。1．相关政策内容概述1999年5月6日，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产

2、证。”2004年10月21日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）指出，农村集体建设用地必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。2004年11月2日，《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004]234号）指出，严禁城镇居民在

3、农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。2006年8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）强调指出，农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。……农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。2007年6月18日，《建设部关于购买新建商品房的风险提示》明确指出，城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行

4、房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。2007年12月30日，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）指出：（1）严格规范使用农民集

5、体所有土地进行建设。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。……任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。（2）严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。……其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。2007年12月31日，《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设

6、进一步促进农业发展农民增收的若干意见》明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。2008年1月国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。2008年7月8日，《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发[2008]146号）指出，严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。2008年12月3日，《最高人民法院关于

7、为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》指出，（1）对改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为，要依法确认无效。（2）对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。2009年8月11日，《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》指出，严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。……对在建在售的以新农村建设、村庄改造、农民新居建设和设施农业、观光农业等名义占用农村集体土地兴建商品住

8、宅，在地方政府统一组织协调下，必须采取强力措施，坚决叫停管住并予以严肃查处。2010年1月28日，全国国土资源工作会议明确了国务院对处理小产权房的要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售；二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查；三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相