小产权房问题研究

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1、小产权房问题研究小产权房问题研究小产权房问题研究小产权房问题研究小产权房问题研究小产权房问题研究小产权房问题研究小产权房问题研究小产权房问题研究　王德山姜晓林内容提要：小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。小产房的出现是多方面原因所致，但根源是我国土地双轨制。解决小产权房，必须坚持兼顾国家、集体、农民和购房人等各方利益的原则，体现党中央所提倡的和谐社会。对现有小产权房，应根据购房人的不同情况分别作出不同的处理，核发不同的产权证书。关键词：小产权房拆除产权证书ResearchOntheRoomOfSmallPropertyRig

2、htsWangdeshanJiangxiaolin(LawDepartment,CapitalUniversityofEconomicsandBusiness,Beijing,100070,China)Summary:TheroomofsmallpropertyrightinChinaiscurrentlythesocialhotspotsanddifficultwhichtheGovernmentandthegeneralpublicisextremelyconcernedabout.Theemergenceoftheroomofsmallpr

3、opertyrightshavemanyreasons,buttherootcauseisthetwo-tracksystemofChina’sland.Tosolvetheroomofsmallpropertyrights,wemustadheretotakeintoaccountthestate,thecollective,farmersandpeoplebuyinghousesandotherinterestsofallpartiesinprinciple,reflectsaharmonioussocietyasadvocatedbythe

4、PartyCentralCommittee.Theexistingroomofsmallpropertyrightsshouldbecarefullydemolished.Peoplecanpurchasehousepropertyunderdifferentcircumstances,theycouldbegiventhedifferentissuanceofcertificatesofpropertyrights.Keywords:Roomofsmallpropertyright,Demolish,Certificatesofproperty

5、rights一、小产权房界定小产权房，又称乡产权，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商（以下通称开发建设单位）联合在集体所有的土地上开发建设的商品房，因购房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明，俗称小产权房。小产权房与正规开发销售的楼房相比具有如下法律特征：（一）小产权房的土地使用不合法依据现行法律规定，在农村集体所有的土地上兴建商品房，必须先由国家征地，并转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，开发建设成商品房

6、后出售给购房人，由法定的政府机关颁发土地使用权证书和房屋所有权证书，确认购房人对该房屋的所有权。而小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人，未将集体所有的土地征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房所占有的土地属于非法用地。（二）小产权房的开发建设程序违法小产权房除用地不符合法律规定的条件外，开发建设单位在建设楼房过程中未办理一系列法定手续。根据现行法律、行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须“五证”齐全，即土地使用证

7、、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等。正是因为开发建设单位未取得合法的土地使用证，开发建设单位未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。（三）小产权房无合法产权证书根据《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。房屋属于不动产，即必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定，房屋登记部门是县级以

8、上人民政府房产管理部门。换句话说，只有县级以上人民政府房产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所