“小产权房”法律问题分析及治理出路

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1、“小产权房”法律问题分析及治理出路　　摘要：“小产权房”，作为一种不被法律允许的房屋形式，却在日益升高的房价及现行的国家二元制土地政策的影响下迅速发展。面对“历史悠久”的“小产权房”问题，学者们关于“小产权房”治理出路的讨论从未停止，2012年，国土资源部加大查处“小产权房”的力度，更是将“小产权房”问题推到了风口浪尖处，本文仅从“小产权房”的基本概念以及产生原因谈起，指出我国“小产权房”存在的问题，并就“小产权房”的治理出路进行探讨。　　关键词：“小产权房”；二元土地制度　　一、“小产权房”概念　　“小产权房”不是指一种法律的概念，而是人们在日常生活中的一种约定俗称的说法。本文所要

2、讲述的“小产权房”指的是在集体所有土地上建设的，未经法定的征地和审批程序，未缴纳土地出让金等费用，由乡镇政府或村民委员会颁发产权证书而非由国家房管部门颁发产权证书的房屋。　　二、我国对“小产权房”的态度　　我国禁止“小产权房”的法律渊源，可以追溯到《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”2012年3月26日，国土部公布了关于“小产权房”的处理新思路：先清理后治理“两步走”策略。　　三、小产权房存在的问题　　（一）合法性问题　　依据我国《宪法》和《土地管理法》的有关规定，在农村集体的设施用地使用情况上，农民可对土

3、地自行经营，换言之，在现有法律制度框架内，在使用农民宅基地以及农村的公用设施占地、农村兴办的各种联营企业。依据根据担保法使用农村集体用地抵押权四种情况下建设的“小产权房”都没有涉及到所谓的“违法”问题。如果出现了“小产权房”，最加常见的则是把房屋建设在公用土地上，而且面向公众进行售出，这样就违反了我国在土地的使用上对土地使用性质的有关规定，而且同时也违反了关于房屋建设的审批备案的程序规定，这是属于被铭文禁止的范畴之内。　　（二）登记及流转问题　　根据我国《房地产法》以及《物权法》的相关规定，房屋的产权归属以登记为准，本文讨论的“小产权房”虽然具备类似普通商品房的使用性质，却并不适用我

4、国法律法规关于商品房产权登记的相关规定。同时，由于“小产权房”得不到法律法规的认可，其不能进行合法的转让，因此，在“小产权房”的流转问题上存在缺陷，这不仅不利于房地产市场的发展，还限制了购房者资产升值以及资产变现。　　（三）购买者利益保护问题　　由于“小产权房”不适用商品房的相关法律规定，因此，虽然购房人与“小产权房”出卖人签订买卖合同，但是在法律层面上，购房者并未获得实际产权，一旦“小产权房”发生所有权纠纷，“小产权房”往往因为违反法律、行政法规关于违规建设和违法交易等的强制性规定，被确认合同是无效性质的。买房方在对自己的权益的保护方面，只能够领回已经支付出的购房款项，同时也获得合

5、同的违约金和同事间内所产生的商业资金的贷款利息。　　（四）拆迁补偿问题　　购房人在购买“小产权房”后，由于其不符合国家土地用途的整体规划或违反法律规定的土地用途，可能被拆迁，由于购房者并非产权拥有者，即产权人，他不能参与到拆迁所获得的补偿当中去，只能作为一种实际使用的人而获得与之相应的赔偿，但是这个数额跟产权补偿的差距是显而易见的，购房者利益的受损也非常的明显。　　四、小产权房治理出路　　（一）解决原则：兼顾各方利益　　当前“小产权房”制度中相关利益主体较多，因此相关利益主体之间利益博弈行为较为明显，“小产权房”主要涉及到的利益主体可以概括为政府、开发商、村集体、农民和购房者。因此兼

6、顾各方利益诉求，是“小产权房”治理中最需把握的原则。　　（二）差别化处理“小产权房”　　笔者认为，在目前我国现状下，应在按照土地性质、建设阶段以及实际用途三个方面差别化处理“小产权房”，以解决“小产权房”处理的实际困境。　　1.按土地性质：　　对于在耕地上建设的“小产权房”，予以坚决拆除。　　针对各种各样的在集体建设用地上建设的“小产权房”的现象和问题，是可以让他们补交上相关的税费和出让金的，然后要补全相关的手续后要承认他的产权，但是与此同时政府是有权在一定的成都之上限制和平衡其他合法购房者的利益。　　2.按建设阶段：　　对正在筹建以及在建“小产权房”，因其尚未产生较大的社会成本，可

7、直接依照《行政处罚法》确认违法，要求停工停建，恢复土地的本来用途。　　对于待售的“小产权房”，如果房屋质量存在严重的瑕疵，应确认为违法，直接拆除；如果符合国家规定的房屋质量安全标准的，可由国家对相应土地依法征收，由国家专门机关依照相关法律颁发相应的产权证书，“小产权房”由此转化为廉租房、经济适用房，纳入住房保障体系。　　对于已售的“小产权房”，由于强行拆除或征收势必会影响社会的稳定。所以尽量认可这些“小产权房”占有的合法性，但是需要严格相关的转换手续。