小产权房的法律问题分析

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1、小产权房概念小产权房就是建造在农村集体经济组织的土地之上,未缴纳土地使用权出让金等费用,而向非本集体经济组织成员(包括外村村民和城市居民)所出售的房屋。“小产权”与“乡产权”小产权房和新民居分类经批准在农村集体宅基地上所建的农民自住房屋。在集体土地上开发建设的“商品房”（以下简称商品式小产权房）。因经营需要，个人或企业在租赁的集体土地上建设的厂房等房产特点价格较低廉，整体已经成规模，但情况各异。小产权房权属不完整，缺乏完整、法定的产权证明，权利行使受限，但仍可享有收益，基本权益受法律保护。原因城镇

2、化快速发展居高不下的房价，土地价值不断凸显土地制度不合理——城乡二元结构的土地产权制度城市保障性住房体制不健全监管不到位、执法不严格形成负面示范效应法律漏洞风险法律风险政策风险交易风险监管缺位法律风险购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。政策风险如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目

3、停建甚至被强迫拆除。购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿。实践中会参照《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条第二款“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿”之规定,对这类小产权房的拆迁国家是不进行任何补偿的,这就给小产权房的购买者带来了极大的经济损失。交易风险购买小产权房无法从银行获得贷款，购房人必需一次性付清所有房款。不能合法转让、过户、担保等。监管缺位开发过程中其大

4、量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。房屋质量和房屋售后保修难以保证。入住后的物业管理也极易出现问题。问题一、小产权房是否合法的问题二、立法上的问题三、物权方面的问题四、债权合同的问题（买卖合同问题）五、小产权房拆迁安置补偿问题六、小产权房的继承问题七、小产权房的监管问题小产权房是否合

5、法的问题观点一：不合法。观点二：合法。物权方面的问题权属由谁所有？由谁决定？债权合同的问题（买卖合同问题）合同的效力问题。买卖双方之间的纠纷。房屋升值或贬值引发的纠纷（房屋买卖协议无效的可得利益不应由一方单独享有，而因考虑各方面的因素在买卖双方之间进行公平合理的分配）改革目前广东正在试点改革，以我国的土地制度，公有制为主体，辅以集体所有制，及立法态度来看，势必要求小产权房的购买者补土地出让金，但是这个款要怎么补又是一个问题，按当时价格补还是按现在价格补，还有以目前房价趋势，反正这个税额也是很高的，

6、如此一来购房人购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几。谢谢！