小产权房法律问题的研究

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3、体经济组织和农民与地方政府利益抗争的结果，虽是自身产权保护的一种努力，但却造成了资源的浪费和土地的低效利用。小产权房事实上是一种游离于政府土地规划之外的“市场化”的城市蔓延，对中国耕地保护是一种严重的威胁。如果不从根本上认清小产权房开发的危害及其形成原因，从源头上解决问题，其蔓延之状势难以遏制。要从根本上解决小产权房问题，需要在土地利用相关者之间进行产权的缔约，从财产权益、利益结构和制度设计上给予全面考虑．小产权房是社会上的一个约定俗成的称呼，在学理或者法律上还不是一个规范通用的概念。随着近年来国内房地

4、产市场的蓬勃发展，社会各界对小产权房的关注度也越来越高，国务院办公厅、住房和城乡建设部发布的文件中也提及至tld,产权房的问题。虽然目前政府对小产权房的性质界定为“非法”，但小产权房的法律问题仍然在学界引起了很大的争议。小产权房现象所引起的法律问题有重要的研究价值。本文除引言和结论外分为五个部分来论述小产权房的问题。第一部分是对小产权房的概念进行界定和对其特征的说明，并进行了分类，以期得到对其整体上的认识，阐明本文所要论述的对象。第二部分介绍小产权房的现状及成因分析。小产权房已经成为了一个全社会关注的焦

5、点，在否认其合法性的同时也不能忽视其合理性的一面。同时从经济层面、体制层面、立法层面三个方面分析小产权房产生的根源。在经济层面，城市房价迅猛上涨、城市住房与建设用地供需不平衡和土地增值收入分配不合理是产生小产权房的内驱力；体制层面，城市住房保障体系不完善、政府监管不力、商品房限购与户籍挂钩等助推了小产权房的发展；在立法层面，我国的二元土地结构法律制度致使集体经济组织的集体土地不能和国有土地平等地行使其权利，是产生小产权房的根本原因。摘要第三部分是对小产权房的实然违法性和现实合理性的分析。在现阶段小产权房

6、还不具备适法性的情境下，小产权房只是具有不完全的物权属性，并且小产权房的买卖合同以无效为原则、以有效为例外，购房者的财产权益不能得到法律的保障；虽然如此，小产权房热销的背后，体现出现实的合理性。第四部分是探讨解决小产权房问题的理论基础。从法理基础、政策基础、法社会学分析、法经济学分析等方面分析了解决小产权房问题的理论依据。第五部分解决小产权房问题的路径和对策。本文提出了对农村集体土地之上建设的小产权房采取“区别对待”的解决方案，对于符合条件的小产权房合法化，建立农村集体建设用地使用权的流转制度。在考虑符

7、合社会现实的客观情况，整合现有法律、法规的合理性规定后，阐述了对(-I-_地管理法》及其相关法律法规进行修改的立法建议，以期在减小立法成本的同时，实现法律体系的统一和稳定过渡。。关键词：小产权房；二元土地制度；对策研究IIAbstractSmallpropertyfightinChinaurbanresidentialdevelopmentisheldverylargeproportion，butitisnotlegalcontradictionsgeeks．Onthesurfaceisarealest

8、atedevelopmentislegalproblems，butessentiallyitisafewsquareinterestsubjectsofgaming．Thegovernment'ssimple，andcan'tstoptothisproblemsolvingandcuretoeffectively．Thedevelopmentofsmallpropertyfightiscollectiveeconomicor霉lnizati