中国“小产权房”法律问题研究

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1、中国“小产权房”法律问题研究摘要:随着城市房价的不断上涨,“小产权房”由于价格低廉受到城市居民的青睐而活跃在房地产市场,然而由于其存在缺乏足够的法律和制度依据,从而引发了很多的社会问题。分析了小产权房存在的法律问题,希望在某种程度上有助于小产权房问题的解决。　　关键词:小产权房;法律问题;宏观调控;利益平衡　　中图分类号:D92四、小产权房的风险提示和法律处理　　　　(一)小产权房的风险提示　　透视小产权房热卖的背后,其实暗藏了其尴尬地位注定存在的高昂风险。根据目前法律,小产权房不能在市场上自由流通,一旦

2、买卖,买卖合同即被认定为无效,正如宋庄画家村李玉兰一案,画家最终不得不将房屋退还给农民。小产权房在房屋配套设施、物业管理、水电等方面都可能存在问题。此外,破坏中国耕地保护制度,在基本农田上违法建筑的小产权房还存在被强制拆除的风险。还有人提出,“小产权房”存在“链首”(建设环节是否符合规划审批的风险)、“链身”(购买者主体不适格,房屋买卖合同不受法律保护的风险)、“链尾”(权属无法登记,产权不能明确的风险)三个环节的“风险链”[4]。可见,高房价催生下的小产权房,风险重重,城市居民为了自己的切身利益,必须对

3、风险有一个清醒的认知,不要购买小产权房。　　　　(二)小产权房的法律处理　　目前,中国政府相关职能部门纷纷发布诸如通知、规定等文件,对“小产权”房进行法律规制。拉伦茨教授说过,“当抽象、一般概念及其逻辑体系不足以掌握某生活现象或脉络的多样表现形态时,大家首先会想到的辅助思考形式是‘类型’。”[5]我们要根据目前小产权房存在的情况、不同的类型,找寻不同的解决途径。如对于占有耕地开发、建设的小产房应该严格制止,强制拆除。对于别墅等休闲型以及投资型的小产权房,则应严格限制或者严禁开发、建设。具体处理如下:(1)

4、已经开发而未建的“小产权房”,直接确认为违法,要求停工停建,恢复土地的本来用途;(2)已建未售的“小产权房”区分两种情况,符合土地利用规划、城镇规划的,政府可以考虑收购其上面的“小产权房”作为经济适用房、廉租房,同时由国家管理部门为此类房屋颁发相关的权属证书;未经审批,不符合土地利用整体规划的,对于这种类型也应该确认为违法建筑物加以拆除。(3)已建已售的“小产权房”可以参照情况二处理。　　　　五、小产权房折射出的法律问题分析　　　　(一)注重政府对房地产市场的宏观调控　　目前房地产市场呈现比较混乱的发展局

5、面,主要是由于政府在体制和政策上缺乏对房地产市场的有效干预和宏观调控的失衡造成的。一方面,政府缺乏对房地产市场的供求平衡的预测能力,没有充分考虑到城市中低收入家庭和失业家庭对攀升的商品房价格的实际承受能力。另一方面,近十年来的房改政策失当,政府对“廉租房”和“经济适用房”的建设仍然滞后。近年来,国务院办公厅下发的国八条①和国六条②不仅没有稳定住房价,相反出现了中国最高的城市化速度伴随最高的城市房价的奇怪现象。因此,要从根本上解决小产权房法律问题,政府还应该从源头做起,加强和完善对房地产市场的宏观调控能力,

6、加大对廉租房和经济适用住房的建设力度和供应能力。因为只有调整住房供应结构,增加社会保障性住房的比例,改变中国商品住房占大头,经济适用住房不经济,廉租房僧多粥少的住房供应结构,才能从根本上切断小产权住房的供应渠道。　　　　(二)兼顾政府自身利益和社会各方利益的平衡　　恩格斯对利益有过最精辟的分析,“每一个社会的经济关系首先是作为利益表达出来的”[6]。在小产权房法律问题上存在着政府(主要是地方政府),农民、农村集体、房地产开发商以及购房者等社会各方利益主体。在农村集体土地的流转过程中,地方政府在土地财政利益

7、的驱动下,也具有自身的利益倾向。农民是集体土地的最终使用者和利益最易遭受侵害的弱势群体,从长远看来,小产权房问题会影响农村的稳定和农民的根本利益。房地产开发商为了获得巨额利润,进行土地寻租行为。广大中低等收入的城市居民则必须承担购买小产权房带来的不利的法律风险和后果。小产权房的存在是社会各方利益冲突和博弈的过程[7]。　　因此,解决小产权房法律问题,必须兼顾社会各方的利益,对现有的制度和法律加以适当突破,改革土地出让金制度,打破政府对土地一级市场的垄断局面,推动集体土地制度改革,从维护广大农民和农村长远发

8、展的利益出发,实现政府和社会各方利益的协调和平衡。中国论文联盟.l.编辑整理。