“小产权”房若干法律问题分析

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1、“小产权”房若干法律问题分析住房是关系国计民生的重要问题。多年来，伴随着市场经济的繁荣发展，商品房价格的一路攀升，“小产权”房也凭借其相对低廉的价格悄然流入市场，占领了~席之地。然而，由于“小产权”房在所有权上存在瑕疵，购房者无法获得W家统一颁发的房屋权屈证书，也无法实现房屋在市场上的正常流转，由此引发了诸多法律问题和纠纷。W家近年来重点治理“小产权”房，同土部也采取了一系列措施准备对“小产权”房试点清理，这使得“小产权”房问题更加突显和暴露出来。H前对于“小产权”房问题的解决,法律上并没有明确的规定可以依循，而立法又是一个严谨且需吋较长的过程。当务之急是在现有法律的基础上，

2、制定和关政策，针对不同情况的“小产权”房实行分别处理。一、“小产权”房概念、分类及法律定性对于“小产权”房的再体释义，法律没育明确的规定，学术界对“小产权”房的解释也各不相同。大体上存在三种概念：第一•种概念是与开发商的产权相对应的，将开发商的产权叫做“大产权”，购房人的产权叫做“小产权”。因为购房人的产权是由开发商的一个大产权分割而来。房屋建成验收合格后，先是由开发商到房管局办理整个项H内所冇房屋的“大产权”，在交房后三个月lAl为购房人办理每一套房相应的“小产权”。第二种概念是按房屋再转让时是否需耍缴纳土地出让金来区分的。房屋进入三级市场再次流转吋不用补缴十地出让金的叫“

3、大产权”，需要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种理解，普通商品房就是“大产权”房，经济适用房、保障房等就是“小产权”房，也拈上面提到的“房改房”也是在这种理解下的“小产权”房。第三种概念是按照房屋产权证的发证机关来区分的。U家发产权证的叫“大产权”房，国家不发产权证，由乡镇政府发产权证的叫“小产权”房，又被称为“乡产权”房。本文中提及的“小产权”房主要是指在农村集体十地上建设的，没冇国家颁发的产权证，只能获得乡政府或村委会颁发的房产凭证的房屋。根据建造行为是否合法，“小产权”房可以分为两类：第一，违法“小产权”房，即建造行为不合法的“小产权”房。这类“小产权”房的建造，违反

4、了土地管理法规，不符合土地和建设规划，未履行合法审批程序，主耍是指占用耕地建造的用于居住的房屋。第二，合法“小产权”房，即建造行为合法，但买受主体受限制的“小产权”房，主要是农民在自有宅基地上建造的房屋。这类“小产权”房的建造符合土地和建设规划,办理了合法审批手续。本文认为，不能将“小产权”房笼统地判定为违法，要视其建造行为是否迚法而定。违法的“小产权”房在十地使用、房屋建造、买卖交易等环节均为不合法；合法“小产权”房的建造行为合法，但是在买卖等流转环节上不符合法律规定。因此，不论是合法的“小产权”房还是违法的“小产权”房，进入市场流通环节都存在不合法状态，将会引起很多法律纠

5、纷。对于不同类别的“小产权”房，法律对其定性和态度就会宥所不同，这关系到盾续对“小产权”房的处理问题。二、“小产权”房现象成因及存在的若干法律问题(-)“小产权”房现象成因1.我国城乡二元结构的土地权屌制度是“小产权”房岀现的内因。我国的土地分为W有土地和集体所有土地。根据我U《中华人民共和W土地管理法》、《屮平人民共和同城市房地产管理法》等法律规定，只育国家所育的土地才能用于房地产开发，农村集体所冇的十地是不能直接进行商品房的开发建设的，只冇通过国家相关部门的补偿征收后，使集体所有的土地转化为国家所有的土地，才能出让给有资质的房地产开发企业进行开发。集体土地上的建设用地使用

6、权和宅基地使用权不能直接进入土地交易的一级lU场，就出现政府征地的问题。而政府拍卖土地获得的土地出让金与农民获得政府的征地补偿款相比，岂止天壤之别。农民为了获得更多的利益，将自己拥宥所宥权的土地进行出让或自行进行房地产开发，“小产权”房由此产生。2.不断攀升的商品房价格是“小产权”房现象的外冈。随着改革开放的不断深入,中国城市化进程的不断加速，大量农村人口向城市涌入转化为城市人口，对城lU商品房需求量剧增。而土地资源具冇稀缺性，国家必须严格控制农业用地的总量以保证粮食安全。土地资源的紧张与日益增多的城市商品房需求之间形成了一对尖锐的矛盾。土地资源的紧张导致十地的市场价值上升，

7、房地产开发企业为了获得十地不得不支付给政府高昂的土地出让金，使得商品房开发的成木大大提高。与这些“大产权”房相比，价格相对低廉的“小产权”房自然会受到开发商以及收入水平在城帘属于中低等的居民的青睐。3.另外，法律法规的不完善以及地方政府怠于管理从反而给“小产权”房的发展提供了便利。(二)“小产权”房存在的法律问题及风险1.“小产权”房存在的法律问题第一，“小产权”房的开发违反了法律规定的土地利用总体规划。我国的土地都有其法律规定的用途，不可以任意改变。《中华人民共和W土地管理法》第四条规定：“国家实行十