小产权房及其合法化途径的探讨.pdf

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1、第40卷第15期山西建筑Vo1．40No．15·248·2014年5月SHANXlARCHITECTUREMay．2014·房地产开发·文章编号：1009-6825(2014)15-0248-02小产权房及其合法化途径的探讨蔡一呜(厦门大学建筑与土木工程学院，福建厦门361005)摘要：分析了小产权房的产生原因，并对小产权房合法化的意义及其难点进行了归纳总结，指出要实现小产权房合法化，首先要明确集体土地产权归属，针对不同类型小产权房区别对待，最终通过土地改革实现其的合法化。关键词：小产权房，合法化，土地制度，改革中图分类号：F293．33文献标识码：A1小产权房现

2、象概述主体，但农民集体是一个模糊的概念。真正行使权力的是村民小组或村委会。集体土地所有权主体的界定不清必然会导致土地1．1小产权房的定义产权模糊不清，缺乏对土地的有效管理和监督，增加土地成本，影小产权房是指乡(镇)或村集体经济组织与开发商在集体土响市场配置效率。地上开发建设、向本集体经济组织以外成员销售的住宅j。由于2)所有权权能的缺失。农民集体作为集体土地的所有权人，集体所有的土地使用权未转为国有并由国家出让，开发商未缴纳应当享有占有、使用、收益和处分的权力。但实际操作过程中，国土地出让金以及各种税费，无法由国家房管部门办理产权证，只家往往凌驾于农民集体之上，成

3、为集体土地所有权的控制者。政能由乡政府或者村委会办理权属证明，所以被称为小产权房或乡府通过征地制度以极低的成本从农民手中获取集体土地，同时高产权房。价在土地市场进行出售，将其转化为国有土地。这样不合理的制1．2小产权房的合法性度催生了大批因利益而建的小产权房的农民集体。关于小产权房的合法性，《中华人民共和国土地管理法》第六2小产权房合法化的意义及其难点十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；2004年发布的《国务院关于深化改革严格小产权房是我国城乡二元土地制度下的产物，虽然目前仍无法律保障，但我认为其合法化具有以下积极的意义：

4、1)小产权房土地管理的决定》也明确规定“禁止农村集体经济组织非法出让、的合法化有利于打破城乡二元土地制度，为集体土地进入一级土出租集体土地用于非农业建设”以及“加强农村宅基地管理，禁止地交易市场提供了可能性，以此促进城乡一体化发展，加快城市城镇居民在农村购置宅基地”；2008年，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重化进程；2)小产权房有利于抑制高居不下的房价，减轻政府负担。“小产权房”的合法化将增加房屋的市场供应量、促使房屋市场类申，坚决叫停各类小产权房。型多元化，使购房者的选择增多，同时减少政府对保障房的大量以上条款仅有

5、土地管理法具有法律效力，它明确禁止房地产投入；3)小产权房有利于缩小贫富差距，构建和谐社会。农民作企业直接在集体建设用地上进行房地产开发，这类小产权房是违为弱势群体，政府的征地政策对其补偿过低，小产权房合法化有法的。但村民在自己的宅基地上自建住宅或农民集体在集体建设土地建设住宅出售给城市或居民乡镇企业为自己员工建住宅利于保障农民的权益，同时加速农村产业结构调整。小产权房合法化的实质是允许集体土地进入土地市场，但简这两类小产权房却没有法律条文制止。这就导致小产权房仍旧单地开放集体土地进入土地市场显然不是处理“小产权房”的合屡禁不止，据国土部门不完全统计，截至2007

6、年，全国小产权房理办法。第一，现有的集体土地所有权不明确，在集体土地上建面积就已经达到66亿m。小产权房的蔓延，已经严重影响了正设的小产权房进入市场后势必会造成交易以及监管混乱的局面；常的土地流转市场以及城乡规划。对小产权房的处理势在必行。第二，目前在农村土地上开发的小产权房，其用地都未进入土地1．3小产权房的成因市场，按照规定，这类土地未经过规划，其基础配套设施都不完小产权房的不断产生，离不开内外因两部分的推动。外因主善，在未来城市发展中，将会带来很多城市问题。第三，在利益的要体现在两方面：一方面是在利益的驱使下，村民和村集体组织、驱使以及现行法规对“小产权房”

7、监管体制不完善的情况下，势必开发商、城市购房者甚至是乡(镇)政府通过小产权房的建设和交会有大量的农田被转化为小产权房，严重违背国家对耕地的保护易，牟取暴力或降低购房成本。另一方面，在法不责众的固有思政策。维以及监管不力的情况下，人们对这种违法行为并没有产生警觉性。以上两方面的外因固然对小产权房的产生起到了很大的推3小产权房的合法化途径动作用，但造成小产权房如今面临如此困境的根本原因还是在于3．1明确农村集体土地所有权主体我们城乡二元土地制度本身的弊病。根据宪法和土地管理法的由于法律并未对农民集体的属性加以解释，导致了集体土地规定，我国土地分为国有土地所有制和集体土

8、地所有制。