房地产投资分析 教学课件 作者 黄英卓越大厦建设项目成本费用估算.doc

《房地产投资分析 教学课件 作者 黄英卓越大厦建设项目成本费用估算.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、卓越大厦建设项目成本费用估算本项目住宅可售面积3698m2，商铺可售面积11248m2，地下车位209个。步骤1开发成本估算1.土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地出让金为6134.73万元。2.拆迁补偿费该地块的拆迁补偿费共计9600万元。3.前期工程费。参见表3—1—3.表3—1—3前期工程费估算表序号项目计算依据计价（万元）1规划设计费建安工程×3%330.392可行性研究费总投资×1.5%165.203水文、地质、勘探费设计概算×0.5%55.064筹建开

2、办费建安工程费×2.5%275.335三通一平费60元/㎡68.50合计894.484.建安工程费。见表5—1—4.表5—1—4建安工程费估算表序号建安项目名称单位造价（元/㎡）调节系数调节后的单位造价（元/㎡）1土建部分1420184.5/176.3414832外墙：塔楼铺长条砖裙楼铺花岗岩75.03380.96184.15/176.34184.15/176.3478.35397.83/3地面:住宅铺耐磨砖79.50184.15/176.3483商铺铺大理石111.93184.15/176.34

3、116.894电梯（15人）124.21184.15/176.34129.725水电设备取土建部分15%1483×15%222塔楼住宅的建安工程费：（1483+78.35+83+129.72+222）×36898=7365（万元）裙楼建安工程费：（1483+397.83+116.89+129.72+222）×15528=3648（万元）其中：商铺建安工程费：（1483+397.83+116.89+129.72+222）×11248=2643（万元）5.基础设施费。基础设施费估算表见表5—1—5。表

4、5—1—5基础设施费估算表单价（万元/公顷）计价数量（公顷）本项目计价（万元）道路工程42.130.468119.72绿化工程5.40.35011.89供水工程155.242678.64供电工程655.2426340其他工程占建安工程费2%11013220.26合计660.516.开发间接费。见表5—1—6.表5—1—6开发间接费一览表序号类别计算依据交纳税额（万元）1配套设施建设费基建投资额×12%1321.562建筑工程质量安全监督费建安工程费×4‰44.053供水管网补偿费住宅：0.3t/人

5、，600元/t商铺：0.1t/人，600元/t住：22.28商：67.494供电用电负荷费住：4KVA/户480元/KVA商：8KVA/100㎡1000元/KVA住：58.37商：89.985其他建安投资额×7%770.916合计2374.647.不可预见费不可预见费为以上（1）至（5）项之和的3%（6134.73+894.48+11013+660.51）×3%=561.08（万元）开发成本为以上（1）至（7）项之和，由以上计算可知，开发成本为：6134.73+9600+894.48+11013+

6、660.51+2374.64+561.08=31328.44（万元）步骤2开发费用估算1.管理费用取（1）—（5）项之和的3%。（6134.73+894.48+11013+660.51）×3%=561.08（万元）2.销售费用。见表5—1—7.表5—1—7销售费用估算表计算依据计价（万元）合计（万元）广告宣传及市场推广费销售收入×2%1082.51销售代理费销售收入×2%1082.51其他销售费用销售收入×1%541.26合计2706.283.财务费用见资金筹措表5—1—8，贷款还本付息估算表5—

7、1—9：表5—1—8资金筹措表单位：万元序号项目名称合计建设经营期第一年第二年第三年1建设投资34505.815734.737508.4311262.642筹措资金34505.82.1自有资金130005734.734359.1652906.112.2借贷资金1000010000002.3预售收入11505.803149.278356.53表5—1—9贷款还本付息估算表单位：万元序号项目名称合计建设经营期第一年第二年第三年1借款还本付息1.1年初借款累计010355.55177.751.2本年借款

8、1000010000001.3本年应计利息1459.92355.5736.28368.141.4年底还本付息11459.9205914.035545.891.5年末借款累计10355.55177.750步骤3开发成本费用汇总开发成本费用汇总见表5—1—10。表5—1—10开发成本费用估算汇总表单位：万元计算依据单方成本（元/㎡）住宅成本（元/㎡）商铺成本（元/㎡）合计（万元）1.开发成本1—757415648781531328.44（1）土地使用权出让金11277752448613