房地产投资分析 教学课件 作者 黄英卓越公司某房地产敏感性分析.doc

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1、卓越公司某一房地产开发项目占地面积为2000m2，容积率为2.5，楼面地价为1500元/m2，建造费用为3000元/m2；预计项目建成后，建筑物可出租面积系数为0.75，初步确定项目的租金水平为230元/m2·月（可出租面积），出租费用为毛租金收入的25%；项目开发周期为2年，土地开发费用在开发初期一次性投入，建造费用在开发期内均匀投入，贷款利率为15%，专业人员费用为建造费用预算的10%；广告宣传及市场推广费为40万元；该类项目的投资收益率为18%，试对该项目进行敏感性分析。下面对前面提出的任务进行项目的敏感性分析。步骤1项目财务指标的计算1．确定项目的预期

2、总开发价值（1）总建筑面积：2000×2.5＝5000（m2）（2）预计年净租金收入：5000×0.75×230×（1－25%）×12＝776.25（万元）（3）总开发价值：776.25/18%＝4312.5（万元）2．土地费用（1）地价：5000×1500＝750（万元）（2）土地费用利息：750×［（1＋15%）2－1］＝241.875（万元）（3）土地费用总额：750＋241.875＝991.875（万元）3．建造费用（1）建造费用预算：3000×5000＝1500（万元）（2）专业人员费用：1500×10%＝150（万元）（3）建筑费用利息支出：（15

3、00＋150）×15%＝247.5（万元）（4）建造费用总额：1500＋150＋247.5＝1897.5（万元）4．广告宣传及市场推广费：40万元。5．总开发费用：991.875＋1897.5＋40＝2929.375（万元。6．开发商利润：4312.5－2929.375＝1383.125（万元）。7．开发商投资利润率：步骤2项目的敏感性分析第一步，确定用于敏感性分析的经济评价指标。经初步分析，项目的建造费用、建设周期、租金水平和建筑面积对项目的经济效果指标影响可能较大，故确定这四个因素作为不确定性因素，采用的经济效果指标为利润和投资利润率。第二步，确定不确定性

4、因素可能的变动范围。根据对该项目的具体情况以及外在因素的分析，该项目中不确定因素的可能变动范围为-10%-10%。第三步，计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值，即敏感性系数。1．建造费用的敏感性分析对建造费用的敏感性分析是假定建造费用在一定范围内变化，而其他因素均不变的情况下，计算项目的利润和利润率数值。具体计算过程见表5-2-1。表5－2-1建造费用的敏感性分析单位：万元建造费用变化百分率（%）－10－5O＋5＋10总开发价值土地费用总额建造费用总额广告宣传及市场推广费总开发费用开发商利润开发商投资利润率（%）投资利润率变化幅度（%）4312.599

5、1.91707.840.02739.71572.857.4＋10.24312.5991.91802.640.02834.51478.052.1＋4.94312.5991.91897.540.02929.41383.147.2O4312.5991.91992.440.03024.31288.242.6－4.64312.5991.92087.340.03119.21193.338.3－8.9建造费用的变化，直接影响建造费用预算、专业人员费用和建筑费用利息的数值变化，而其他指标如总开发价值、土地费用等保持不变。2．建设周期的敏感性分析对建设周期的敏感性分析是假定建设

6、周期在一定范围内变化，而其他因素不变的情况下，计算项目利润和利润率数值。具体计算过程见表5-2-2。表5－2—2建造周期的敏感性分析单位：万元建设周期变化1年1.5年2年2.5年3年总开发价值土地费用总额4312.5862.54312.5924.94312.5991.94312.51063.74312.51140.7建造费用总额广告宣传及市场推广费总开发费用开发商利润开发商投资利润率（%）投资利润率变化幅度（%）1769.440.02671.91640.661.4＋14.21832.340.02797.21515.354.2＋71897.540.02929.4

7、1383.147.201965.040.03068.71243.840.5－6.72034.840.03215.51097.034.1－13.1建设周期的变化，直接影响土地及建筑费用利息的数值变化，而其他指标如总开发价值、广告宣传及市场推广费无变化。计算过程举例：当建设期为1.5年时，土地费用总额为：750×（1＋15%）＝924.9（万元）建筑费利息支出为：（1500＋150）×［（1＋15%）－1］＝182.3（万元）建造费用总额为：1650＋182.3＝1832.3（万元）由表5－22计算可知，当建设周期为2.5年时，增长率为（2.5－2）/2＝25%，

8、利润率下降了6.7%；当建设周期为3年