房地产投资分析 教学课件 作者 黄英卓越大厦的经营收入和经营税金资料.doc

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1、承接上个任务的案例：卓越大厦的经营收入和经营税金资料如下：步骤1商铺销售单价的确定采用市场比较法确定销售价格经调查得出市场比较法系数修正表，详见下列表格。表5—2—3本项目住宅修正系数表序号项目名称标准价交易时间修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正本项目住宅售价小计交通配套环境小计装修实用率1A7984100/98＋1＋2＋3100/106＋5＋1100/106100/10072502B8659100/980＋5＋3100/108＋5＋2100/107100/10076463C8500100/97＋1＋5＋3100/109＋7＋1100/108100/10074444D82001

2、00/980＋20100/102＋5＋3100/108100/1007596表5—2—4本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表项目名称ABCD合计住宅相对价格（元/㎡）7250764674447596销售状况权重（销售率）82%34.55%57%86%260加权相对价格（元/㎡）594526764243653319397住宅平均销售价格（元/㎡）7500表5—2—5某项目商铺销售价格市场比较法系数修正表序号项目名称标准价（元/㎡）交易时间修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正本商铺售价交通繁华程度小计1×广场22000100/98＋2＋3100/98100/110100/1

3、00194362×大厦18000100/9900100/100100/95100/10019139步骤2车位销售单价的确定根据该区目前的情况，车位平均售价为25万元/个至30万元/个。步骤3确定建议销售单价住宅：7400元/㎡商铺：19200元/㎡车位：25万元/个步骤4销售总收入的确定详见销售总收入预测表（表5—2—6）表5—2—6销售总收入预测表分类可售面积建议销售单价（元/㎡）销售收入（元/㎡）住宅36898740027304.52商铺112481920021596.16车位209（个）2500005225合计54125.68步骤5销售收入分期按比例测算销售收入分期按比例测算详

4、见表5—2—7。表5—12—5销售收入分期按比例预测表销售计划建设经营期年度收入（万元）合计（万元）年份销售比例销售面积第一年第二年第三年第一年第二年住：60%22152.3116392.7132475.41商：60%6748.812957.70车：60%1253125第三年住：40%14745.6910911.8121650.27商：40%4499.28638.46车：40%842100合计100%100%54125.68步骤6销售税金及附加销售税金及附加详见表5—2—8。表5—2—8销售税金及附加估算表一览表单位：万元序号类别计算依据建设经营期1231营业税销售收入×5%1623

5、.771082.512城市维护建设税营业税×7%113.6675.783教育费附加营业税×3%48.7132.484教育专项基金营业税×4%64.9543.305防洪工程维护费销售收入×1.8%58.4638.976印花税销售收入×0.05%16.2410.837交易管理费销售收入×0.5%162.38108.25合计销售收入×6.43%2088.171392.11步骤7土地增值税土地增值税详见表5—2—9。表5—2—9土地增值税计算表序号项目计算依据交纳金额1销售收入54125.682扣除项目金额以下4项之和45693.692.1开发成本31238.442.2开发费用4727.28

6、2.3销售税金及附加3480.282.4其他扣除项目取（2.1）项的20%6247.693增值额（1）－（2）8431.994增值率（3）/（2）18.45%5增值税税率（4）≤50%30%6速算扣除率07土地增值税（3）×（5）－（2）×（6）2529.60