房地产投资分析 教学课件 作者 黄英广州某房地产项目资金筹措计划.doc

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1、广州某房地产项目资金筹措计划步骤1筹资基本态势分析本项目是一个规模较大的开发项目。就目前项目情况及国内外资金来源、筹措条件来看：1．本项目是一个内资开发的项目。2．目前国内信贷市场资金相对充足，利率相对较低，银行贷款筹措难度不大。3．本项目区位价值凸现，有很好的市场销售前景。4．本项目预期社会效益、经济效益较好，对资金成本的承受力较强。步骤2项目资金需要规模和流量依据本项目的预可行性研究报告，其初步投资与开发方案如下。1．项目开发进度计划本项目作为一个以市场为导向的中高档商住项目，在拟定项目的开发建设计划时，主要依

2、据大中规模住宅项目的基本规律，遵循最佳的市场对接时机与购买力适应，以及按基地的成熟条件渐进的原则。从广州当前楼市的发育、区域购买力，以及合理的市场占有率角度，暂定开发经营期为3年，其中销售期为2年。根据项目基地及规模情况，在项目开发过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。项目开发进度计划详见表2-2-2。表2-2-2项目开发进度计划操作步骤第1季度第2季度第3季度第4季度第5季度第6季度第7季度第8季度第9季度第10季度第11季度第12季度项目开发计划初步及施工图

3、设计三通一平住宅的主体建筑基础主体外装及设备室外环境配套道路管网环艺验收2．项目总投资估算项目总投资估算详见表2-2-1。3．项目资金投入计划资金投入计划是依据开发项目的土地购置安排，开发进度计划中关于设备、材料和劳动力的投入时间要求来计算资金的需求量的。根据项目开发进度计划，将项目总投资列表，得到本项目资金投入计划表（见表2-2-3）。表2-2-3资金投入计划单位：万元序号项目合计开发经营期第1年上半年第1年下半年第2年上半年第2年下半年第3年上半年第3年下半年1土地成本6000.003000.003000.00

4、00002前期工程费1199.76400.00500.00299.760003建安工程费20676.77007000.0090004676.7704基础设施费1348.6200800.00400148.6205公共配套设施费485.0000200.000285.0006开发期间税费2657.380800.00800.00800.00257.3807不可预见费711.00118.50118.50118.50118.50118.50118.508管理费用891.00148.50148.50148.50148.50148

5、.50148.509销售费用1495.2000373.80373.80373.80373.80合计35464.733667.04567.009740.5610840.806008.57640.804．项目资金回收计划资金回收项目包括物业预售收入、销售收入、租金收入、其他收入。资金回收计划是根据物业租售预测，对物业租售的估计售价、租金水平进行回收测算的。（1）销售价格的确定1）住宅销售单价的确定。用市场比较法确定本项目住宅销售价格为：2500元/平方米。2）商铺销售单价的确定。用市场比较法确定本项目商铺销售价格为：1

6、1000元/平方米。3）地下车位销售单价的确定。用市场比较法确定本项目车位销售价格为：15万元/个。（2）项目销售计划根据对广州市住宅市场状况的分析，结合项目的综合竞争力、投资计划与开发进度计划，确定项目的销售计划如下：1）住宅部分从开发经营期的第二年中开始出售，整个销售过程规划分四批进行，具体为10%、20%、30%、40%，价格分别为2500元/平方米、2600元/平方米、2700元/平方米、2800元/平方米，销售率100%。2）商铺部分从开发经营期的第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，具体为30%、3

7、5%，价格分别为11000元/平方米、12500元/平方米，销售率65%。3）车位部分从开发经营期的第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，具体为50%、20%，价格均为15万元/个，销售率70%。（3）总销售收入的测算表2-2-4住宅销售总收入预测项目可销售面积（平方米）建议销售单价（元/平方米）销售收入（万元）第一批10%高层14112.5525003528.14第二批20%高层28225.1026007338.53第三批30%高层42337.65270011431.17第四批40%高层56450.20280

8、015806.06合计38103.90表2-2-5商铺销售总收入预测项目可销售面积（平方米）建议销售单价（元/平方米）销售收入（万元）第一批30%比例2558.11110002813.92第二批35%比例2984.46125003730.58合计6544.50表2-2-6地下车位销售总收入预测项目可销售车位数（个）建议销售单价（万元/个）销售收入（万元）第一