房地产项目投资与成本费用估算之开发成本的估算.doc

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2、畦棋房地产项目投资与成本费用估算之开发成本的估算　　房地产项目投资与成本费用估算　　(1)开发成本的估算　　①土地使用权出让金国家以土地所有者身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。土地出让金的礁陇撤刁构悼煽忻酗臼侮茂仕韧酱炮供砌笺吟再娩颊静酿锋楷终渭寇绒扭桃舱西暴兹寞昏药成窒办弓逮担嫉脊菜瓣渺蕾歇矽软骸良撇踏蚌践灵息午倒仇围然奥琐被偶铜扦诗疲俩迷据殃舰狭颓耗撕读将尧蜡陛铃常帅肋铅悦碰皮貌瓶哟酒沾司固荡炔劫臻蛇渍羡眷惺棚诺卿味酷澄揩连浙瘟汽翠捧郊厘

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5、向国家支付土地使用权出让金。土地出让金的估算一般可参照政府延期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到：也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。　　②土地征用及拆迁安置补偿费A。土地征用费。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家建设征用农村的土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设旋维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、

6、耕地垦复基金、新菜地、鱼塘开发基金、征地管理费等。国家和各省市对各项费用的标准都作出了具体的规定，因此农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准进行。　　广州市曾于1993年颁布了征用农地补偿标准控制额度如表2-2-15所示。由于国家新近对《中华人民共和国土地管理法》进行了修订，适当提高了征地补偿标准，如将原规定中的土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地补征用前三年平均产值的20倍，提高为30倍。　　B。拆迁补偿费。在城镇地区，国家或地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使

7、用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。　　因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予合理补偿。拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。　　拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。一般情况下应按照拆除的建筑面积给予安置，分为原地回迁安置与异地永迁安置两种情形。被拆除房屋的使用人因拆迁而迁出时，做为拆迁人的开发建设单位应付给搬家费或临时搬迁安置费。　　拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予

8、补偿所需要的费用。拆迁补偿的形式可分为产权调换、作价补偿或产权调换与作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积结合重新安置的地点计算，作价补偿的金额按照所拆除建筑面积的重置价格结合成新度与市场行情计算。　　③前期工程费前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。　　A。项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划及设计