博览汇价格定位报告.ppt

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1、博览汇广场价格定位报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：1我们定价的思路首次入市价格策略定量定价定性调整应有合适的定价方法得出项目的基准价项目最终的入市均价项目介绍项目定位项目销售目标选择合适的定价方法制定标准层的均价项目垂直层的均价推算项目各层均价测算上海商业市场分析项目周边竞争分析客户反馈分析项目SWOT分析2项目介绍推广案名：博览汇商业广场基

2、地地址：上海市浦东新区芳甸路梅花路交房标准：毛坯基地面积：约5115M2总建筑面积：11609M2建筑总高：15米（观光电梯18米）建筑层高：一、二层：5.5米；地下层：5米总套数：107套单套面积范围：14-354平米主力面积范围：50-270平米商铺开间：6米商铺径深：8-12米得房率：约68%建筑设计使用年限：50年电梯数量：玻璃观光电梯1部、客货梯1部、自动扶梯8部3地面一层平面图总建面：3657.27㎡总套数：32套（餐饮铺：31%）沿街铺：13套（餐饮铺：38%）面积范围：15—322㎡铺

3、面开间：6米建筑层高：5.5米商业走廊宽：3米中轴走廊宽：5.8米4地面二层平面图总建面：3685.95㎡总套数：29套（餐饮铺：38%）面积范围：31—228㎡铺面开间：6米铺面层高：5.5米商业走廊宽：4米中轴走廊宽：6米地下层平面图总建面：4265.68㎡总套数：46套（餐饮铺：37%）面积范围：14—354㎡铺面开间：6米铺面层高：5米商业走廊宽：3.2-6米5项目定位博览汇商业广场所具备的基本特质：轨道交通上盖式的商业广场围合式构造有利于人气的聚集遥相呼应的“国际会展中心效应”顶级酒店、办公

4、环伺周边，CBD群聚效应显著世纪公园历次活动数万游客扩容目标消费群体区域内近5万户高档住宅业主给予强大的基础消费力支撑项目形象推广定位博览中心世纪公园轨道中心商业广场6项目销售目标2009年5月初开盘5个月基本上完成项目的全盘销售资金快速回笼在客观背景下实现较高的利润保证开盘热销30%顺利完成年底清盘100%7我们定价的思路首次入市价格策略定量定价定性调整应有合适的定价方法得出项目的基准价项目最终的入市均价项目介绍项目定位项目销售目标选择合适的定价方法制定标准层的均价项目垂直层的均价推算项目各层均价测

5、算上海商业市场分析项目周边竞争分析客户反馈分析项目SWOT分析8常用的定价方法方法介绍与我们项目价格定位选择的匹配度成本导向法需求导向法竞争导向法成本导向定价法是一种卖方意图定价的方法基本思路是在定价时首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润是指以消费者为中心，依据买方对产品价值的理解和需求强度而非依据卖方的成本来定价是指企业为应付市场竞争而采取的特殊定价方法，它是以竞争者的价格为基础，根据竞争双方的力量对比和竞争产品的特色，制定相对偏低、偏高或相同的价格参与竞争可达到增加利润，

6、扩大销售量或提高市场占有率等目标的定价方法没有考虑市场的承受能力，没有考虑市场竞争，容易偏离市场或者没有达到预先的利润没有考虑市场的承受能力，有可能形成销售压力方法选择9Step1Step2Step3第一层地下一层第二层选择第一层具有代表的户型制定标准价选择可比案例修正可比案例代表户型的租金定位采用直接资本化确定代表户型的价格定量定价的技术路线通过可比案例分析，推导同同一层各方位的商铺之间的价格差结合项目的特点推导第一层各方位的商铺的价格差确定第一层商铺的均价通过可比案例分析，推导垂直层之间的价格差结

7、合项目的特点推导第一层与第二层和地下一层的价格差确定第二层和地下一层商铺的均价10Step1我们目前的定价目的是定出项目每层的均价，但是由于商业地产的性质，同一层中商铺由于位置、离街道远近、离入口远近、项目规模等因素的影响，造成同一层中的商铺的价格单价存在着较大的差距，所以我们的出发点是先选取第一层中一个临街的商铺作为定位的基点，然后根据项目各位置的优劣势分析，得出各方位的单价，然后再加总平均而得出第一层楼的均价我们选择了第一层临梅花路的店铺作为基准户型梅花路面积：95.89平方米构架：单层11Ste

8、p1租金返算房价方法：由于需要定出销售价格，但周边可比案例多为出租型，所以需要租金返算房价返算房价方法：直接资本化法原理：V=A/R（V：房地产价格；A：年收益；R：资本化率）R=A/V（从周边类似的项目中，提取资本化率）A=租金（元/平方米/天）*365（天）选取可比案例的原则第一、围绕世纪公园周边第二、与项目的距离较近第三、与项目较为相似（比如在地铁上）第四、给项目的借鉴度高租金修正的参考因素选择原则第一、客户反馈的关心的因素第二、其他影响价格/租金