汇益1期商铺价格定位打印稿.doc

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1、汇益·时代广场1期余铺价格定位策划报告田润世纪商业地产运营机构汇益·时代广场第1期余铺价格定位策划报告田润世纪商业地产运营机构二00六年四月十日-25-江西汇益房地产发展有限公司田润世纪商业地产运营机构汇益·时代广场1期余铺价格定位策划报告田润世纪商业地产运营机构第一章整体区域均价研究一、市场调查数据表1：主要参考项目数据项目名称地址面积（m2）总价（元）单价（元/m2）租金（元/m2）回报率备注金盛小区116店绵水北路（原铅笔厂）43.5316496737908.002.6%按临绵水路店面价格计算绵江小区H

2、-109店红都广场42.84189897443325.686.0%市场路店面绵江小区R-112店红都广场31.92190203595910.442.1%菜市场内店面金都大道店面新市府对面宏源大排挡隔壁135.00~470014.073.6％售价参照福星花园店面价格金都大道店面公安大厦对面72.00~47007.642.0％售价参照福星花园店面价格上表数据显示，目前瑞金商铺的租金除红都广场商圈的店面因商业氛围成熟而稍高外，其他区域的店面租金多在7～14元/平方米之间，从店面的投资回报率来看，除红都广场达6％外，

3、其他区域多在2～3％之间，投资回报明显偏低。从上述分析可见，若我们时代广场以目前租金的水平，要保持较高的投资回报率，销售价格过高将不利于的剩余店面的销售。故我司认为，合理地制定时代广场店面的价格对实现剩余店面的顺利销售至关重要。二、项目现状表2：剩余商铺数量区域剩余数量（间）总价（元）总面积（m2）均价（元/m2）各区数量其中A156192521808821.343070-25-江西汇益房地产发展有限公司田润世纪商业地产运营机构汇益·时代广场1期余铺价格定位策划报告田润世纪商业地产运营机构A212160083

4、1507.873152A3152449776729.843357A4101250881476.62625B1431754460851074.15070B2218131926.81546.935257B43311116.5110.132825B5227987697.22879合计99219923005364.014100到目前为止，汇益·时代广场一期商铺剩余99间，剩余总建筑面积5364平方米，总金额21199.23万元（按现行价格标准计）。平均价格为4100元/平方米(如上表)。三、项目整体均价研究（一）项目

5、影响要素、指标及权重确定针对本项目及主要可比项目特点，共列出16个定级要素，分别为位置、交通条件、规模、配置、销售情况、商业成熟度、开发商实力及信誉、规划设计、硬件条件、周边房地产发展趋势、停车条件、经营商品的类型、价格、广场大小、周边租金水平、主力店及品牌店的效应。此16个要素，共分5个等级，每一等级均制定出相应指标，并且对应分值1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。具体见表1定级要素、指标与分值评价标准表。表3：定级要素、指标与分值评价标准表定级因数参数指标分值设定位置A、距市中心区的远近；B、商

6、业为临街或背街A、最差（远）1；B、很差（远）2；C、一般3；D、很好（近）4；E、最好（近）5交通条件A、道路通达数目及宽度；B、公交车站点数量、C、公交车路数量A、最少1；B、很少2；C、一般3；D、很多4；E、最多5-25-江西汇益房地产发展有限公司田润世纪商业地产运营机构汇益·时代广场1期余铺价格定位策划报告田润世纪商业地产运营机构规模A、总建筑面积（在建及未建）；B、总占地面积；C、商铺数量A、最小1；B、很小2；C、一般3；D、很大4；E、最大5配套A、城镇基础设施；B、社会服务设施A、最不完善1

7、；B、不完善2；C、一般3；很完善4；最完善5销售情况A、销售进度；B、销售率；B、尾盘现状A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5商业成熟度A、人流；B、商家入住；C、辐射范围及人群A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5开发商实力及信誉A、资产及资质；B、开发项目多少；C、项目质量；D、品牌A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5规划设计A、科学性；B、创新性A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5硬件条件A、开间、进深、层高；B、消

8、费者的有效引导A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5周边房地产发展趋势A、已建及在建房地产项目数量；B、已建及在建房地产项目规模；C、已建及在建房地产档次A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5停车条件A、停车场大小；B、车位数量A、最少1；B、很少2；C、一般3；D、很多4；E、最多5经营商品的类型A、商品种类的数量；B、各类商品的规模；C、各类商品的档次A、