户型面积定位与价格定位深化报告(32)

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1、户型面积定位与价格定位独立深化报告北京东方恒基地产顾问/恒基房产2004年11月一、区域环境调研■项目周边区域交通导流图（注解）■项目周边企事业单位分布图（注解）■项目周边商业民生配套分布图（注解）■项目周边住宅区域分布图（注解）■项目周边类比竞争项目分布图（注解）■项目周边类比竞争项目基本资料调研■其他在销或在建项目简介：（非类比项目）二、户型定位部分调研1、项目周边各类比竞争项目户型供应比例与消化比例（小结）2、二手市场租赁与销售供应状况（写字楼物业、商品房物业）3、项目周边各大项目户型设计与针对的目标客户群体关联系、市场关系三、价格定位部分调研1、项目周边竞

2、争项目价格调研2、项目周边二手市场销售与租赁价格调研（写字楼物业、商品房物业）3、市场均价定位■针对二手交易市场中（买卖）市场的分析研究■针对二手交易市场中（租赁）市场的分析研究4、与市场类比竞争项目16大卖点分析价格的评比■均价定位动态价格基础四、定位总结1、价格定位2、目标客户群体定位3、物业形态定位4、户型定位五、其他配套建议1、行政支持系统2、后勤支持系统3、经营支持系统4、物业管理系统一、区域环境调研■项目周边类比竞争项目基本资料调研个案一：东海山庄项目名称东海山庄项目类型中高档住宅发展商山东白云山房地产开发有限公司地理位置白马山庄南环山路东口隧道北工程

3、进度2005年5月交付使用交通状况便利，7、23、8、18、48、1、10、58、50路等多路公交车经过总占地面积1万册左右总建筑面积15600m2容积率1.4绿化率40%实用率90%层数共为5栋板楼（4+1阁楼/层）配套设施西部三层网点为设区生活配套付款方式一次性付款或银行按揭7成20年售价最高5380元/nf最低4380元/nf均价4580元/nf交楼标准毛坯房管理费0.8元1112/月住户数量共108户（另27套阁楼亦可单独销售）如计入户数可达135户停车位除阁楼外停车位按1比1计算，共计108个目标客户群私营企业主或主管、部分政府官员、成功商人等多为二次置

4、业人群主力卖点以地段、私密、环境氛围等中高端别墅型居住区推广广告诉求山海情怀，名流专属综合点评该项目由于地利关系，在景观优势与私密性上较为得到富足阶层的喜爱，但鉴于该项目产品所定位的客户群为中高端客户群体，再者在规模体量、档次氛围上与本项目仍存在一定差异，列其为竞争对手只在与总价与户型上的考虑。个案二：进德小区注：（该项目地块产权归属上有遗留问题，所以主要的经济技术指标现今仍未对外公布，销售资料、工地公示牌、销售人员、开发公司中层亦无透露。）项目名称进德小区（小高层二期）项目类型中低档住宅发展商烟台房地产集团华宇置业地理位置四马路进德小区内工程进度2005年10月

5、份交房交通状况便利总占地面积不详总建筑面积不详容积率不详绿化率37%实用率不详层数共为两栋每栋12层配套设施社区医疗、幼儿园、健身房、餐饮、洗浴、超市、农贸市场、小学、银行一应俱全免煤暖投资付款方式一次性付款或银行按揭7成20年售价最高4680元/nf最低3980元/nf（高一层+1.5%）均价4280元/itf交楼标准毛坯房管理费未定住户数量共120户停车位地下地上320个停车位目标客户群附近喜欢就近置业的老居户主力卖点、以地段为主力，附以居住理念等概念化主题广告诉求超大空间设计，演绎现代舒适生活综合点评该项目盘踞芝衆区中心地段，周边皆为年代久远的老城区，与本

6、项目区域环境氛围极其相似，所以该项目的户型设计与价格定位、销售状况将是本项目的重要参考对象。个案三：今日花园该项目分为东西两区，东区为规划中与部分销售区域或配套区域在此简单略过；东区：共计6栋楼（9、10、11、12、13、14号楼）■9号楼为回迁安置楼；■10号楼在售，目前为现房。1—3层为网点、，被建行买走，作为办公楼。■11号楼为一大型超市。■12-14号楼为11层带阁楼的住宅楼，规划/待建，因为牵扯到旧有项目的拆迁，所以具体改造时间至今未定。西区：项目名称今日花园西区项目类型中档住宅发展商烟台国际工程发展有限公司地理位置环山路与胜利路交叉口路南工程进度准现

7、房交通状况交通便利，附近有9条公交线路总占地面积14万nf总建筑面积27.8万nf容积率1.72绿化率38.8%实用率78%层数共计8栋楼（5栋11层，1栋14层，2栋18层）配套设施小型会所付款方式一次性或银行按揭（最低首付30%,最长30年银行按揭）售价最高5100元/irf最低4260元/nf均价4620元/nf交楼标准毛坯房管理费1元nf/月目标客户群附近的私营业主，企事业单位的领导和各部门负责人以及金领阶层住户数量共633户停车位330个主力卖点地段（市区中心的中心）、三大公园包围广告诉求市区最后一块黄金宝地综合点评区域不可多得的好项目，社区配套成熟、地

8、理环境极其