澳洲风情园项目价格定位-项目价格定位

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1、三、项目价格定位3-1、反推项目价格：类比分析定价法为了科学地制定项目的整体售价，我们特定选择以下几个楼盘作为项目的比较标准，它们是吉宇大厦、绿苑花园、平泉小区比较性较强的三大楼盘，通过与这些楼盘的对比分析，逐个计算出项目的市场比较均价，然后综合测算项目的市场均价（折后）。整个定价策略本着公正、科学、实际的原则进行制定，对本项目售价的制定具有很强的支撑能力。之所以选择以上3个楼盘进行比较，是因为相对项目而言，这3个楼盘存在极强的可比性。1、所确定的可比楼盘分析（1）、项目素质评判标准按行业经验，我们将任何一个房地产项目的基本素质分为以下共8个类别，并依据每个类别的重要性给予评分，而这些类别相

2、加的总分100分，而个体类别的满分依次为：景观：10分；位置：15分；环境：15分；交通：10分；规模：6分；附加配套：12分；个体产品：20分；购买群接受度：12分；（2）、可比楼盘与项目的比较项目名称本项目类别得分景观环境较佳第30页共30页老虎公园、儿童公园8位置项目紧邻人民大街，交通非常便利，属中高档住宅地块13环境空气清新，污染少，影响视觉景观的不利因素较少，自然环境尚可12交通交通非常便利，具体来说有：6路、306路、277路、9路、271支路、286路、283路等，车次频繁9规模占地2.5万㎡；总建筑面积：5万平方米，规模较小3附加配套配套齐全10产品假设产品很好，接受程度好。

3、17市场的接受度假设购买群体对项目需求很大，市场接受度很高10总分82项目总分为82分，意味着除“规模”的客观条件外，其他可赋予价值的素质类别，还有较大可提升的空间。而我们所确定的3个可比楼盘，分别比较如下：A、吉宇大厦类比项目得分标准项目名称吉宇大厦类别中高档型得分景观环境较佳,北边有儿童公园,牡丹园.8位置紧邻解放大路,交通便利，属中档商住地块14第30页共30页环境车流喧哗，有噪音污染,不优静，自然环境尚可13交通交通便利，具体来说有：9路、2路、5路、11路、11支路、29路、31路、33路、202路、210路、211路等、车次频繁10规模总建筑面积：3万平米3附加配套项目自身配套较

4、齐全10产品产品一般,较适合市场16市场的接受度购买群体对项目需求较大，市场接受度一般7总分81项目得分：81分参考系数：0.99起价:3850元/平米比较起价:3812元/平米说明：参考系数的确定，是通过该项目的得分81分和本项目的得分82分的比例，计算出，比较均价是以类比楼盘已实现市场价值的均价和参考系数的乘积，以下同理。B、绿苑花园项目名称绿苑花园类别中高档得分景观无特色景观6位置项目地处岳阳街路口，交通便利，属中档住宅地块11第30页共30页环境空气清新，无污染，影响视觉景观的不利因素较少，11交通交通较便利，公交车贯穿市区及郊区，车次频繁8规模较小2附加配套配套设施齐全10产品产品

5、一般15市场的接受度购买群体对项目需求较高，市场接受度较高11总分74项目得分：74分参考系数：0.90起价：4000元/㎡比较起价：3600元/㎡C、平泉小区项目名称平泉小区类别中档型得分景观环境较佳,紧邻动植物公园,有噪音污染7位置项目地处长春市南关区，交通较便利，属中档住宅地块12环境空气一般，噪音污染较重，自然环境好。12交通交通较便利，车次频繁7规模较小2附加第30页共30页配套配套一般9产品产品一般12市场的接受度购买群体对项目需求很小，市场接受度一般9总分70项目得分：82分参考系数：0.85起价：2600元/㎡比较均价：2210元/㎡2、已实现价值的类比项目所综合测评的项目价

6、格项目楼盘名称起价参考系数比较起价吉宇大厦38500.993812绿苑花园40000.903600平泉小区26000.852210市场比较均价（折后）：（3812+3600+2218）/3=3207元/㎡总结：以上结果表明，项目的市场起价应该为3200元/㎡。3-2、以“需求”为核心，由项目素质所定位的项目价格1、根据项目地段分析价格(1)、项目位置（详见项目地块分析）(2)、分析手段：类比土地价值分析第30页共30页类比土地价值是指在正常的市场条件和规划水平下，某地块与周边同类档次项目地块相比，所具备的土地比较价值及其建筑物价值。在具体的数量计算中，要综合考虑正常地价、基本的平均建筑成本、

7、同类项目价值实现情况等因素。相对类比项目而言，项目与动植物紧邻，有较好的自然景观。取和本项目最为相似的、已经实现价值的类比楼盘作为标准比较楼盘，是确定项目市场需求度的一个最好的参照。按我司对整个市场的调研资料和科学的计算，价格3600元/㎡的绿苑小区是与本项目最为相似的楼盘。说明：已实现价值的楼盘从另一个方面显示出市场需求对价格的接受程度。2、根据个体产品分析价格(1)、户型面积项目住宅群以二房二厅、三房二厅