资源描述：
《项目价格定位及产品建议》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、昆明寻甸高尔夫项目价格定位、产品构成建议及初步投资分析2010年12月8日前言本文将在前期提供的针对本项目的市场调研报告和总体定位与策划报告的基础上对项目的价格定位、产品构成、项目投资回报分析及其它相关前期重要事项进行针对性的全面分析和说明，作为贵公司下一阶段工作的参考。本文内容虽经本公司认真审核，但本公司不保证其绝对正确；本文不构成任何合同的任何条款。一价格定位本章节将主要对本项目的价格定位进行测算，作为项目产品构成、成本投入及市场推广的重要参考。本测算主要采用价格比较法，即采样具有可比性的项目，对影响价格的因素进行
2、修正和平衡后得出本项目的参考价格；成本利润法的定价方法将在后面的经济测算中加以分析。对于市场的宏观变化所带来的价格影响，在本文中将暂不考虑，将在持续的跟踪中及时加以报告和说明。1.1重点参考项目基本市场数据分析本项目作为一个中高端的高尔夫项目，在寻甸当地市场没有可参照项目，未来的价格和推广也必定是超越当地市场的，综合考虑与本项目的可比性，选取春城湖畔、春城海岸、温泉山谷（高尔夫项目）及保利宁湖峰境（郊县新城区中高端综合项目）作为样本。以下只针对各项目的联排（或双拼）别墅以及公寓部分的市场状况加以分析。（单位：平方米、元
3、/平方米、万元、%）项目名称主力面积主力单价范围主力总价范围销售率备注春城湖畔140-16084-12016,000-18,00013,000-15,000230-280120-1702530最新一期球王别墅区的情况，今年10月底开盘；联排别墅送两个个人球证，公寓送一个个人球证；公寓为装修房。春城海岸104-15845-989,100-11,5008,100-10,200110-16040-908590用地性质为商业；没有联排别墅，取双拼别墅作为参考；双拼和公寓均送一个个人球证；公寓为装修房。温泉山谷129-17753
4、-836,500-7,8005,500-6,200100-13035-5010050公寓有装修也有不装修的，此为不装修价格；公寓有一半被团购，故此价格高于正常合理的市场价格。保利宁湖峰境245-257102-1497,500-9,0004,500-5,000190-23050-705565最新一期为今年10月份开盘。（注：所有数据上行为联排（双拼）别墅，下行为公寓。）综上可见，昆明目前市场上高端度假别墅中联排别墅的主力面积范围主要集中在120-160平方米这个区域内，而居家性产品的面积则相对要大；产品主力总价区间分布在
5、120-150万以及200-250万两个区间。前者主要满足度假休闲的需要，后者则是度假休闲和高端居住的混合。其基本反映了昆明中高端度假别墅市场的当前价格标杆。1.2定价分析计算以下将对由不同设计师设计带来的不同影响分别加以分析计算。Ø国际知名设计师设计（直接带来产品品质提升，并通过项目相象的提升间接增加物业价值）（单位：元/平方米） 区域位置（0.15）配套设施（0.15）物业品质（0.35）物业管理（0.05）项目形象（0.25）发展商背景（0.05）总计系数联排别墅平均价格公寓平均价格修正后参考价格春城湖畔1.15
6、1.30.851.151.451.251.1517,50013,6007,6985,142春城海岸1.11.10.750.951.21.050.999,6009,2007,7354,462温泉山谷1.151.150.81.051.21.151.047,1005,6006,8605,314保利宁湖峰境1.251.150.851.21.31.31.118,2004,7007,2234,063算数平均后联排别墅参考价格：7,379算数平均后公寓参考价格：4,745说明：1上表中所有影响物业品质的因素均以本项目为1；2影响物业
7、品质的因素下的数字为相应的加权系数；3计算公式为：修正后参考价格=［名义平均价格-球证价值/套均面积-装修价格（如有）］/总计系数；4春城海岸没有联排别墅，采样为双拼别墅；5春城湖畔个人球证以每张价格65万人民币计算；春城海岸个人球证以每张价格25万人民币计算；温泉山谷情况比较复杂，有送也有不送球证的，上面的价格是指不送球证的价格；6春城湖畔和春城海岸的公寓均为装修房，装修价格以1,200元/平方米计算；温泉山谷的价格为毛坯房的价格（其有装修房出售）。由此可见，此种情况下对应的本项目合理的价格为：联排别墅7,400元/
8、平方米左右；公寓考虑到温泉山谷的特殊情况，合理的价格应在4,600元/平方米左右。Ø国内设计师（单位：元/平方米） 区域位置（0.15）配套设施（0.15）物业品质（0.35）物业管理（0.05）项目形象（0.25）发展商背景（0.05）总计系数联排别墅平均价格公寓平均价格修正后参考价格春城湖畔1.151.30.951.151.5
