东港京汇广场项目定位报告

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1、东港京汇广场项目定位报告donggangjinghuiguangchangxiangmudingweibaogao二零一零年六月承蒙受邀参与贵司提案，卓越将以无限真诚期待与您携手共进！◆项目认知◆舟山城市研究◆参考商业体研究◆本项目定位报告思路：PART一：认识项目地块位置：东港核心区区政府斜对面经二路以西，纬八路以北地块指数：指标面积（M2）总用地面积20414总建筑面积51200住宅16331商业24496项目体量不大，住宅体量小，商业体量较多，根据本项目区位住宅市场销售表现判断，住宅销售不成问题，对于尚不成熟的新区和主力产品为商业的项目，做好商业是本项目成功关键；项

2、目拟商业定位：休闲、娱乐、餐饮主题街区本方案着力解决的问题——研究主题定位可行性？进行项目业态定位21可行性研究PART二：舟山城市研究城市特点决定了城市发展的活力和速度，同时也影响到一个区域成熟的速度和商业的前景。城市概况：舟山“东海鱼仓”和“祖国渔都”拥有渔业、港口、旅游三大优势中国最大的海水产品生产、加工、销售基地2008年，全市实现地区生产总值490.25亿元，比上年均增长14.5％，增长速度全省第一2008年人均生产总值46936元，折算美元约为6758美元，居全省各市的第四位※舟山近年国内生产总值情况：四年GDP翻了1.5倍，城市经济发展迅速，GDP总量达到5

3、00亿以上，城市经济进入快速发展期。相当于宁波04年的水平※舟山近年城镇居民人均收入：人均可支配收入增长迅速，位居浙江省前列，人民消费力强；长三角各市09年城镇居民可支配收入※舟山近年社会消费品零售总额：2005年到2009年社会消费品零售总额翻了将近一番，体现出城市商业旺盛，商业容量发展潜力巨大；舟山5年的变化：指标2004年2008年城市规模沈家门区域为主东港兴普路以南已基本成熟GDP212.04490.25市区人口（户籍人口）96.9105.4城市人均可支配收入1374722257社会消费品零售总额87.5157.83城市经济发展迅速，为新区商业的繁荣提供了勃勃生机

4、；舟山的城市发展趋势？小岛移大岛的推动，连岛大桥的贯通，定海、普陀主城区城市功能加强，同时，得益于普陀山、朱家尖等旅游资源优势，东港、沈家门的城市功能将迅速强化，商业商务功能将得到快速发展。过去的5年，东港南片成熟了，大桥开通了，沈家门老街难以拓展了……那么，接下来的5年？作为多岛城市，舟山的城市商业主要集中于本岛的定海和普陀两个区域，其他岛屿由于海岛交通及人口的局限商业相对较弱；而普陀区商业又集中于沈家门和东港区域城市商业环境分析：1.商业集中于定海和沈家门东港定海商业中心沈家门、东港商业中心定海区商业主要辐射定海区域以及临近的小型岛屿；沈家门、东港商业主要满足普陀区商

5、业需求以及临近的朱家尖、普陀山、桃花岛等中小岛屿居民需求以及外来游客商业需求；2.商业辐射范围各自不同◆城市街道稀少，商业主要集中于东海路、兴建路及滨港路两条主要城市干道；多以沿街商业为主，缺少集中性商业综合体及概念性主力商圈；3.沈家门商业环境分析东海路商业街兴建路、滨港路商业街◆街道拥挤陈旧，受长期形成的交通以及老街道狭窄建筑陈旧等因素影响，商业档次难以提升，高端商业缺乏；◆大型主力餐饮及休闲娱乐主要集中于沿滨港路一线，档次普遍不是太高，餐饮业以海鲜排挡为主；滨港路餐饮、休闲、娱乐区沈家门夜排档泓享海鲜城98公馆东方足浴海力生KTV◆经营状况：餐饮娱乐类商家经营良好，

6、但受制于老城区各种局限，商业档次难以提高，停车交通问题日趋严重；KTV类娱乐经营良好，酒吧由于缺乏特色经营一般，演艺行酒吧经营良好3.东港商业环境分析东港板块——是新城区建设和普陀区政府迁移的产物，集中了目前普陀区行政，文化，居住，商务等多种功能，日后将成为普陀区的新中心。受老城区沈家门土地限制，东港将成为未来普陀区新的商业、居住中心，也将成为普陀区最高端的商业居住中心；区级文化，行政等功能聚集住宅多，人口持续增长商业项目逐渐增加普陀区新中心旅游集散地板块定位市场特征城市高端商业逐渐向东港转移和生成定位趋势：东港片区现状：兴普大道北片区南片区以兴普大道为界，以南片区趋于成

7、熟，以北片区处于开发逐步成熟阶段；现状：基本形成以欧尚为中心，海印路、兴普大道、香榭街为主的初步新城商业形态，同时，随着凯虹广场等几大区域商业的形成，该区域商业功能将逐渐完善，将成为东港乃至普陀区域新城商业的中心，同时带动东港北片次生商业的形成，商业辐射力将遍布普陀乃至定海区域；香榭街凯虹广场欧尚超市结论：由以上，从舟山城市发展和项目区域前景看，本项目都具备良好的市场前景，同时，随着老城区局限、东港新区的逐渐成熟，新区餐饮娱乐业面临良好的市场机会；PART三：参考商业体研究类似商业体参考研究总建筑面积：22万平米主楼层：2-4