石家庄旧城改造项目策划报告.ppt

《石家庄旧城改造项目策划报告.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、石家庄城市综合体项目策划报告一、项目条件分析二、项目定位三、住宅价值挖掘四、商业律动五、营销初探目录PartI项目条件分析项目背景及开发商诉求分析基地条件政策条件市场条件该地块为塔冢村，距石家庄中山路4公里，槐安路1.5公里，属于城市副中心区。槐安路体育大街富强大街青园街东岗路裕祥街南焦客运站大学城世纪公园塔南路南二环富强公园火车站本案西临：青园街北临：水云间、富强小区、富强公园南临：本项目回迁居住区东临：民心河及百米城市绿带区域印象PARTI地块条件道路交通：紧邻体育大街、南二环，并且与槐安路近在咫尺，向西、向北、向东三个方向都是直接进入城市的交通主动脉，可以轻松

2、到达市区任何一个区位。快速便捷的交通网络四通八达。轨道交通：规划中的4、5号线在项目附近设有车站，增加生活便利性的同时提升本案附加值。水上交通：三环水系工程的建设使民心河水系得以改善，即使环境价值提升也使以船只为载体的水上生态、休闲成为可能。路网完善，交通便利性佳；立体交通网的建立对本案中远期利好，利于商业客流导入。1524324315本案交通条件PARTI地块条件商业：周边怀特商圈、万达商圈距本项目均在2公里辐射范围之内，连同本案即将建成的商业配套，为业主提供了便利的购物环境。教育：附近为43中、8中、师大附中附小等，连同规划中的大学城，名校环绕，不仅大大提升了居

3、民受教育的水平和方便性，更在很大程度上为居民提供了一个文化氛围浓郁的生活境界。医疗：石家庄慈济医院、第五医院、燕赵医院、食管肿瘤医院及众多医疗机构分布在项目周围，为业主提供了便利的医疗服务设施。其它：规划中的火车站南迁成为促进区域发展的强大推动力。区域内各项配套资源的优势，对项目形成强有力的中远期支撑。配套条件PARTI地块条件公园、绿带、水系环绕，景观资源丰富，环境价值优越项目北侧的富强公园、东侧贯穿南北的百米绿化带以及环绕项目蜿蜒流过的民心河，连同附近的世纪公园、政府着力打造的环城绿带为项目提供了生态宜居的生活环境。富强公园：2.8万平方米绿带：北区约4.6万平

4、方米民心河：东侧、北侧环抱本案世纪公园、龙卡公园等散布周围景观条件PARTI地块条件项目地块条件分析项目回迁量大，地块内部价值不平衡，难以整体实现高端价值；项目周边环境配套齐全，东侧北侧景观资源丰富，具备打造高端产品的素质。宏观政策分析保障房政策6月9日—市政府《石家庄市廉租住房保障和管理办法》监管政策6月27日房产开发企业与相关商业银行开设商品房预售资金监管账户，双方共同签订预售资金监管协议。首付3成,二套房首付5成，利率1.1倍三套停贷、限购政策现端倪限制违法违规企业购地监管政策6月1日《石家庄市城市规划违法建设案件处理办法》房价上涨过快城市，限定居民家庭购房套

5、数；暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；契税优惠仅适用于家庭首套普房，取消个税优惠。税收政策石家庄市个人购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买住房超购5年（含5年）的，对外出售免征营业税。家庭购二套房首付60%，利率1.1倍11年保障房建设1000万套增加公共租赁住房供应户籍限购两套，非户籍最多1套个人住房不足5年转手交易的全额征收营业税新国十条国五条新国八条房地产政策回顾2010.12月限购政策2011.3月底公示调控目标2011.6月彻查“一房一价”落实情况利率双率上调一季度公布住房价格控制目标贯彻执行“一房一价”政策先后18个城市实行楼市

6、限购政策国家政策持续调控，楼市发展愈加规范石家庄国家政策Part政策条件解读对市场的影响严格执行个人所得税征收政策对个人购房不足5年转手交易的，按其销售收入全额征收营业税。严格执行差别化住房信贷政策贷款购买二套首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。5年内房源再交易的成本上涨，将明显遏制过度炒房投机。二套房贷首付增加一成，一方面抑制投机购房，另一方面规避金融风险。2010年12月31日内，本地户口已有两套住房的禁止再购房，有一套住房的可再限购一套，非本地户口有一套住房的限购，限购区域设定为市内五区、高开区。限购目标明确，主要打击投资性购房。要点石家庄

7、6月严查违反“一房一价”政策的，每套最高罚5千，价格欺诈处违法所得5倍以下罚款迫于国八条的压力，石市制定的一个涨幅标准，具体执行力度并不乐观。限涨、限购、限区、限时——石家庄楼市政策松紧有度，楼市发展存有空间严格实施限价政策力争限制房价涨幅在10%以内“一房一价”不能从根本上影响房价，它只是规范房地产市场交易的一种行为，对房价影响还是很有限的。石家庄政策及市场影响PartI政策条件《石家庄市住房保障“十二五”规划》指出，“十二五”期间，中心城区内规划新建保障性住房14.48万套。其中，新建廉租住房16924套、经济适用住房2500套、公共租赁住房41306套、限