胶州市旧城改造项目策划报告

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1、谨呈：青岛建荣建设发展有限公司胶州市泸州路旧城改造项口定位4〉及发展战略报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产有限公司所有，未经世联地产顾问有限公司书而许可，不得擅自向其它任何2013-1-9机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2本项目研究思路导图木体分析我们是什么？我们是什么样的项项目核心问题口？豪宅增加高价值物业公寓发展方向和出路？项口岀路探讨商业住宅市场研究提升普通住宅价值我们采取哪种发展方典型项H解析向？典型案例研究客户解析我们的出路在哪里？项H定位及策略探讨如何做？经济测算及方案摆布我们如何做？经济测算这样

2、做是否能够达到目标？对标分析3项目区位项目位于胶州市老城区，城市生活配套完善，但非老城区核心地段??胶州市是山东省青岛市所辖的一个县级市，位于山东半岛西南部，胶州湾畔,地理位路优越，海陆空交通发达，是山东半岛的交通枢纽Z-,也是山东省首批沿海开放城市Z-；??老城区位于胶州城区，城市生活功能完善，生活便利，但胶州非未來政府的重点规划区域，主要发展商业和楼宇经济；？?项口位于老城区泸州路，距离以国货新世纪为屮心的商业屮心区有一定的距离，非老城区核心地段。北部物流区国货新世商业中心西部纪购物中商贸老城区心胶州湾财富中心区老城区完善的生活功能是项东口部工

3、开业区南部居住区发的有利价值点；非重点规划区域，未來发展有限，为项目带來较大的限制。4地块概况老城区拆迁改造项目，地块形状不规则，限高100m,目前为城中村，需要拆迁基础参数：？？占地面积:100050m2；??容积率待确定；？?安路房占地面积：25522.46m2；??规划用地性质：包含商业与徐州路地块现状住宅的综合性用地；？?产权年限：70年/40年。本体限制：？?地块呈多边形，形状不规则?？限高100m；地块现状?？内部含部分回迁房，一定程度上影响项目的整体形象；地块现状：？?地块现为城屮村，需要拆迁；？?项口周边紧邻多层住宅，对H照、地施工

4、块等有形一状定影??地块南邻泸州路，双向两车道，项目规划泸不响规。贝州对路以规道划路屮摆心布线为和基准容，积退线率25实0),现徐产州生不利影响；回迁房影响项冃整体路则形以象道路，中心但线有为基徐准州，退路线1道0n)路。区隔，影响可控。地块现状5项口四至地块一面临街，三面被社区包帀，其中南侧为泸州路，东四两侧邻近杭州路与广州南路皆是胶州市的主干道北至：北边为多层住宅，但紧邻寺门首路，通过社区道路相通，双向两车道，其农贸市场及商铺可为项口配套。北至西至东至：东边为住宅，但紧邻胶州市南西至：西边为多层住宅，紧邻杭州路，北主干道广州南路，除街铺可作为项

5、通过泸州路可直接到达，杭州路商业可目配套外，更可通过广州南路到达市作为项口配套。区商业屮心。项口周边住宅南至0:照泸州需路，求双向对两项车道目，与规广划州南路、南坦路、常州路等连接，但项口路存在限制；周边居住区南至的生段人活气档稍显次不足给。项口形象带來一定影响。东至社区广州南路6交通环境及项目南侧临泸州路，公交系统较为便利，可快速到达胶州可视性分析市新城区及商业小心等位路，可达性较好，泸州路作为主耍展示面，可视性一般??项目位于广州南路与杭州路中间，方便连接兰州西路道路：和胶州西路通往市区各个方向及出入胶州市，项口通??泸州路：项口主耍通达道路，

6、城市辅路，连接项目与广州南路及杭州路，路况一般，可视性一般；达性和交通便捷性较高。？?广州南路：城市主干道，连接扬州路，为双向四车道，路况一•般；??杭州路：城市主干道，连接胶州西路、兰州西路及扬州路，为双向四车道，道路情况较好；？?扬州路：胶州横向主干道，双向四车道，路况较好。公交车站点：??河头源小区站：位于地块南侧泸州路，公交路线：5路、9路、88路，可直达世纪商场、佳乐家超市、火车站、长途汽车站等；？?康明眼科医院站：位于地块西侧杭州路，公交线路：12路、88路、201路、9路、15路，可直达市政府、火车站、佳乐家超市、利群、国货新世纪等。

7、康明眼科医院站河头源泸州路小区站便捷的交通环境是项目的较大价值点，对项目开发较为有利；泸州路为两车道，可视性条件一般，不利于集小商业物业的开发。泸州路广州北路广州南路7项口周边项口处于老城区成熟居住区，周边社区密集，居住氛围居住氛围浓厚??地块周边1km范围内小区约有社区31个，以1km范围内主要住宅多层建筑为主；约有居民人口约5・15万，居编号住宅小区名称编号住宅小区名称编号住宅小区名称住氛围浓厚，居民多为中档收入人群。1顺德花园12盛世家园23科润城（未入住）2福龙园小区13正北将军花园24徐州路小区3郭家庄小区14永福花园25华鲁国际御龙广场

8、4方井园小区15福华园26袁家港小区5杭州花园16南坦小区27双坦小区6状元阁17文渊阁28富贵花园7方井人家18瑞华园小