旧城改造及土地整治建设项目策划可研报告.doc

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1、魏老师：确实是13.4成本估算的数据与表1-1投资估算的数据逻辑关系苦恼帮我核对一下目　录1总论11.1差不多情况11.2项目业主简介21.3编制依据31.4要紧研究结论41.5要紧技术经济指标42九龙坡区经济社会现状及进展战略62.1地区经济社会进展现状62.2九龙坡区“十一五”规划纲要（节选）73项目背景及建设必要性193.1项目建设背景196/1453.2项目建设必要性264土地市场分析预测294.1重庆市房地产业进展现状294.2九龙坡区房地产业进展现状324.3重庆市房地产业进展前景分析344.4重庆市主城区土地市场预测36

2、4.5项目土地开发的优势385建设内容及建设规模395.1建设规模395.2建设内容396建设地址及建设条件406.1建设地址406.2建设条件407土地整治方案426/1457.1现状概述427.2场地平坦原则427.3整治方案437.4旧房拆除447.5管网工程468环境爱护478.1施工对环境的阻碍478.2运营对环境的阻碍478.3环境爱护措施489征地拆迁及安置499.1差不多情况499.2征地拆迁费用测算执行的文件标准499.3补偿安置方案509.4拆迁安置费用测算526/14510组织机构与人力资源配置5410.1组织机

3、构5410.2人力资源配置5411实施进度及招标方案5611.1实施进度5611.2招标方案5612投资估算及资金筹措5812.1投资估算5812.2资金筹措5913经济效益评价6113.1评价依据和原则6113.2评价假设6113.3基础数据6113.4成本估算626/14513.5开发收入测算6213.6财务评价报表7113.7盈利能力分析7113.8贷款偿还能力分析7113.9不确定性分析7213.10评价结论7314社会评价7514.1社会阻碍分析7514.2互适性分析7614.3社会风险分析7714.4评价结论7715风险分

4、析7915.1要紧风险因素7915.2防范和降低风险的对策796/14516结论与建议8116.1结论8116.2建议8216/1451总论1.1差不多情况1.1.1项目名称：九龙坡区荒沟旧城改造及土地整治建设项目1.1.2项目性质：旧城改造1.1.3建设地址：九龙坡区荒沟－石坪桥－水碾片区1.1.4项目业主：重庆市九龙坡区土地整治储备中心1.1.5注册地点：九龙坡区直港大道17号1.1.6注册资金：23550万元1.1.7法定代表人：陈德源1.1.8建设规模及建设内容：依照重庆市人民政府渝府地［2003］15号文关于九龙坡区土地储备

5、中心进行土地整治储备的批复，本项目涉及的旧城改造区域包括荒沟—石坪桥—水碾片区N29-3、N30－1、N31－1、N31-2、F9-1、F9-3、F9-4、F9-5、F9-6和F9-8十个地块。旧城改造6/145总面积452.56亩。建设内容包括红线范围内的全部拆迁安置工程、旧房拆除工程、土地整治工程。具体内容包括：1、住宅拆迁面积38904.69m2，补偿安置居民426户；2、非住宅拆迁面积96728.83m2；3、拆迁企事业单位4家；4、旧城改造场地整治整治面积452.56亩，其中：挖方：489000m3；填方：85160m3；边

6、坡：4110m3。1.1.1投资估算：项目总投资为63049.68万元，其中工程费用2528.62万元，工程建设其它费用52084.10万元（含拆迁安置费51906.34万元），预备费4369.02万元，建设期利息4067.94万元。6/1451.1.1资金筹措：1、项目业主自筹18909.68万元，占总投资的30%；2、商请银行贷款44140.00万元，占总投资的70%。1.1.2项目建设周期：3年。1.2项目业主简介重庆市九龙坡区土地整治储备中心成立于2002年11月，为区政府直属的事业单位，现有人员编制20名，注册资金23550

7、万元。按照区委、区政府的要求，成立九龙坡区土地整治储备中心的目的是：为企事业单位盘活存量土地服务，有利于加快企业结构调整步伐，促进企业改革；规范土地交易行业行为和土地市场的统一治理，加快旧城改造步伐，防止国有土地资产的流失，加强政府对土地利用和供应的有效调控能力。中心的要紧职责包括：6/1451、贯彻国有土地储备，整治及其治理相关的法律、法规、规章和政策；负责依照操纵性详细规划、产业结构调整、国有土地供给与需求实际，制定年度国有土地储备打算，明确储备土地的范围，办理相关储备手续。2、负责依照土地利用总体规划和都市规划，对辖区内需要调整

8、的国有土地和其他需要调整的都市存量土地实施储备、整治和治理；负责实施土地评估。3、负责治理和储备区政府依法征用的农村集体土地或依法收回、收购、没收、置换的土地。4、加强与金融机构配合，多渠道、多途径筹措资金，治理、运作好