商业物业经营行业：非住宅物业，美好城市孕育千亿蓝海，机制升级打造产业巨擘

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1、内容目录1.非住宅物业概况51.1.后勤社会化改造释放行业空间51.2.非住宅物业千亿市场，占据物管半壁江山51.3.非住宅单价高，收缴率高，利润稳定性佳71.4.竞争格局尚未明确，壁垒高82.各细分市场分析92.1.商办92.1.1.商业物业+商业办公市场约1500亿92.1.2.高要求造就高单价，商写办公单价最高112.1.3.竞争格局：市场化、规模化、品牌化122.2.机场122.2.1.民航业发展迅速，机场物管市场约240亿132.2.2.航空物业项目规模大，标准高，管理严132.2.3.先发优势显著，龙头企业抢滩登陆142.2.学校14

2、2.2.1.业主单一，注重教学和学生安全，存量市场约800亿元142.2.2.传统体制制约，后勤社会化推动产业发展142.3.医院152.3.1.延伸业务多，专业性、资源整合能力及管控能力强152.3.2.人性化、专业化、智能化成未来发展趋势162.4......................................................................................................................................................

3、..........172.4.城市公建172.4.1.城市公建管理由政府投资，为公众提供服务172.4.2.新技术应用快速增加、人工成本降低成未来发展趋势173.新大正：“基础物业+智慧科技”双擎驱动，助飞“国门”大兴184.风险警示18图表目录图1：18年500强物管企业非住宅在管面积占比36.525图2：18年500强物管企业非住宅基础服务营收占比52.386图3：非住宅物业特点及对物业公司的要求7图4：非住宅物业单价相比住宅物业更高8图5：非住宅物业收缴率更高8图6：18年百强物业非住宅物业收入占比54.28图7：18年物管500强中9

4、3布局办公物业，74布局商业物业。9图8：商业、办公物业收入在所有非住宅业态中占比最高9图9：18年办公用商品房累计销售面积0.44亿平米，00-18年累计销面3.67亿平米10图10：18年商业用商品房销售销售面积1.2亿平米，00-18年累计销面11.89亿平米...10图11：商办物业特点12图12：18年百强物业商业、办公物业平均单价最高12图13：18年定期航班通航机场233个，同比增2.1913图14：18年民用机场旅客吞吐12.65亿人次，同比增10.1813图15：2018年我国民航颁证运输机场共235家13图16：管理体制和模

5、式呈多样化15图17：医院物业管理的特征16图18：医院物业管理未来发展趋势171.非住宅物业概况1.1.后勤社会化改造释放行业空间后勤社会化是指将后勤从各类机构中剥离出来，推向社会，以市场为导向，让社会力量为其提供后勤服务。其主要面向高校、机构、医院和军队等，主要目的是通过社会化改造，提升后勤部门的工作效率，通过更有效的资源配置，在提升服务规范性、多样性以满足主体机构发展需求的同时，精简人事，降低成本。我国开始后勤社会化改造已超过20年，目前仍处于半社会化阶段。以高校后勤为例，其一方面引入社会资源，另一方面仍拥有自己的后勤管理部门，且这些部门具

6、有较大的权限与职责。大部分高校中，社会资源还未能完全进入后勤服务的核心。部分高校的后勤部门还未能完全剥离出来，成为独立法人。随着后勤社会化进程的加深与后勤服务的剥离，越来越多的项目将进入市场，在非住宅物业领域释放广阔的市场空间。各单位推进后勤社会化内生动力强劲。大型机构的后勤服务体系庞大而复杂，机构难以保证质量、多样性和专业性，且传统的后勤部门人员数量庞大，效率低下。后勤服务本身就是社会和市场的有机组成部分，将后勤集团转为独立的企业，并逐步融入社会和市场体系之中能充分发挥比较优势，优化社会资源配置。目前，后勤社会化的主要障碍是行政后勤既得利益者，

7、而和平处置既得利益者是一个漫长的过程。因此机构后勤项目的释放是一个长期的过程，但随着越来越多的机构通过后勤社会化受益，这个过程正在加快。非住宅领域的物业企业在竞争这些机构后勤相关项目上具有优势。主要是物业和后勤服务具有较强的相关性。后勤服务中的保安、保洁、绿化、设施管理维护以及场地租赁等服务是物业服务中的常见项目，物业公司拥有专门的技术平台以保证服务专业性和丰富的经营管理经验以保证服务质量。此外，物业公司通常拥有多样的渠道，能提供多样化的服务，满足业主的各项需求。因此，物管企业将能够从后勤社会化改造中收益，尤其是在非住宅项目中拥有丰富经验，市场化

8、运营，且能够服务大型项目的头部物业管理企业。1.2.非住宅物业千亿市场，占据物管半壁江山非住宅物业主要包括商业物业、办公物业、园区物业和