非住宅物业管理专题报告：升维新模式，掘金新蓝海

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1、正文目录前言8非住宅物管：业态空间广阔，将成为物管领域新赛道9我国非住宅物管市场：收入已占基础服务半壁江山9非住宅物管模式特点：高门槛、更分散、盈利能力具备改善空间11非住宅领域正成为国内物业管理公司拓展的重要方向14非住宅物管领域符合当前供给端和需求端的共同诉求14非住宅领域增值服务仍有较大挖掘空间15物管领域证券化提速，非住宅运作案例增多17物业管理空间突破将成必然，非住宅物业管理市场将成为重要蓝海19未来非住宅业态占比将持续提升，市场规模有望超8000亿19各种非住宅业态将带来龙头新一轮集中度提升空间20非住宅物业业态结构：百花齐放，多元蓝海22商办物业：覆盖度相对较高，服务深化空间大2

2、2商办物业管理空间22商办物业管理特点23商办物业管理业态结构：写字楼24商办物业管理业态结构：商业25产业园区：从基础物管到园区运营27产业园区物业管理空间27产业园区物业管理特点27产业园区物业管理业态结构27学校：后勤服务社会化推动发展，公益属性突出29学校物业管理空间29学校物业管理特点29学校物业管理业态结构30医院：把握后勤服务市场化、社会化趋势32医院物业管理特点32医院物业管理业态结构32公共场馆：潜在空间广阔，龙头积极布局34公共场馆物业管理特点34公共场馆物业管理业态结构35非住宅物管模式思考：从单一到集成，从基础服务到高附加值38海外设施管理30年：单一到集成服务、本地到

3、全球、低附加值到高附加值38设施管理行业全球过万亿美元，中国市场规模和渗透率提升空间依然较大40非住宅物管龙头复盘：借力资本并购，拓展空间、升维模式43商办物管典范——世邦魏理仕：布局商业地产全生命周期的跨境服务商43发展历程：基于客户关系和全产业链资源的多元服务组合和全球化并购扩张.43业务模式：物业管理和服务外包收入持续提升，商业地产优势赋予客户粘性和服务连续性优势45物业管理：零售、写字楼、物流等商业地产为主，成本节约效应明显47历史业绩：长期增长稳健，外延并购和内生增长双驱动49市场表现：市值持续创新高，历史PE（TTM）中枢20倍50爱玛客：深耕美国，注重资本运作和并购扩张的集成设施

4、管理龙头51发展历程：资本运作频繁，并购筑就壁垒51业务模式：团餐与设施管理业务多采用类“包干制”模式，制服业务规模效应更佳53历史业绩：业务量质齐升叠加利息费用收窄，第三次上市后业绩持续增长56市场表现：快速成长期市值CAGR为19%，PE（TTM）均值30倍57欧艾斯：聚焦大客户战略，自营传统服务的集成设施管理龙头57发展历程：从数量到质量有机升级，全自营提供高品质服务57业务板块：聚焦传统自营服务，集成服务发展迅速59历史业绩：重整市场业务布局，聚焦核心客户高质量发展61市场表现：快速成长期市值CAGR为25%，PE（TTM）均值30倍63小结：基础赋能到价值创造，三路径谋多元发展63投

5、资建议65风险提示66图表目录图表1：非住宅物业的分类9图表2：我国城镇化率10图表3：我国城镇居民人均可支配收入10图表4：全国物业管理行业管理规模和同比增速10图表5：全国物业管理行业经营收入和同比增速10图表6：2018年500强物管企业管理面积业态分布10图表7：2018年500强物管企业基础物业服务营收业态分布10图表8：2018年500强物管企业布局各业态的企业数量占比11图表9：2019年各业态物业管理服务领先企业12图表10：2018年500强物管企业分业态平均物业费13图表11：2018年500强物管企业分业态平均物业费收缴率13图表12：2018年500强物管企业收入结构1

6、3图表13：2018年500强物管企业成本结构13图表14：2018年部分物管公司盈利能力对比14图表15：2018年末部分上市物管公司存量面积第三方项目占比14图表16：2018年部分上市物管公司新增面积第三方项目占比14图表17：上市物业管理公司非住宅物业布局情况15图表18：2018年500强企业增值服务营收和净利润占比16图表19：百强物管公司基础物业服务和增值服务净利率16图表20：2018年部分上市物管公司增值服务收入占比16图表21：2018年百强物管公司增值服务收入来源17图表22：我国物管公司上市情况（数据截至2019年10月29日，PE为Wind一致预期）.........

7、...............................................................................................................................17图表23：保利物业非住宅项目营收占比18图表24：保利物业非住宅项目在管面积占比18图表25：招商物业城市综合运营模式18图表26：2018年