应对行业深度转型打造产业地产蓝海

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1、总裁研讨是以上海易居房地产研究院为承办主体，并联合上海市人民政府发展研究中心房地产与城市管理政策研究工作室、上海市经济学会城建专业委员会、中国产业地产测评研究组、华东师范大学东方房地产学院等十余家单位，共同为上海乃至全国房地产领域的高端人士打造的一个学习和交流平台。希望我们产、学、研各方力量一起努力，加强交流，互相学习，共同推动上海乃至全国房地产业的持续健康发展。张永岳院长与产业地产擦肩而过，你将丧失下一个十年很多人问我，下一个十年，标杆企业之间的较量，拼的将会是什么？我认为，毋庸臵疑，下一个十年，标杆企业征战的

2、疆场，一定是“跨行业的资源”！万达经营的万千百货和国际影院，万科追求的社区医疗和幼儿教育，无不是通过跨行业资源的整合，来提升自身在地产领域的竞争力！这绝不是哪一个行业领袖的突发奇想和个人偏好，而是我们整个行业从房产开发向房产经营进而向产业经营演进的普世规律。对了，一旦我们从产业经营这个视角来理解产业地产，或许，我们对产业地产的理解，才真正接近了她的本真涵义。上个月，我去北京参加房地产开发企业500强的发布，龙湖地产的一位领导人在发言中讲到，未来，他们要向五、六线城市拓展业务。每一位行业同仁都能理解他们向五、六线城

3、市拓展业务的用意，但未必真正理解五、六线城市的实际情况。六线城市就是镇，我曾经为一个六线城市占地逾万亩的大型项目担任顾问，我站在这个地块的中央，以我为圆心，以五公里为半径，画一个圆，在这个圆圈定的范围里，除了我自己，没有其他灵长目动物。在这样的环境下，像过去那样简简单单地盖一些房子有用吗？没用！因为没有人，离它最近的镇也只有两万人，就这两万人的住房需求，也被政府提供的安臵房消化了。留给开发企业的出路，只能是通过产业引擎，聚集人气，再开发住宅，实现盈利。产业地产，在这里俨然已经成为一种开发模式，而绝不再仅仅是一种业

4、态。对了，一旦我们从开发模式这个视角理解产业地产，或许，我们对产业地产的理解，也才真正接近了她的本真涵义。上面，我讲了作为产业经营的产业地产，也讲了作为开发模式的产业地产。接下来，我还要讲一下作为业态的产业地产。像上海这样的一线城市，每年土地出让总量中，有接近一半是工业用地，这么大规模的工业用地，代表着广阔的开发空间。仅就产业地产中的总部基地这一种物业形式来看，这几年发展非常迅猛，也涌现出了很多优秀总部基地的代表。最近，我们联合其他几家权威机构一起做上海首次总部基地20强的测评研究工作，接触了大量相关项目，也为他

5、们取得的成功而欣慰。当然，在他们的发展过程中，也面临着很多政策方面的、市场方面的障碍，甚至也出现了一些失败的项目。但是，困难是发展的题中应有之义。只要我们能够不断汲取经验，勇于创新，我相信，作为一种重要业态的产业地产也必将会有一个很好的发展前景。如果说，我们与作为重要业态的产业地产擦肩而过不算什么损失的话，那么，我们与作为产业经营和开发模式的产业地产擦肩而过，我们损失的恐怕就是未来十年征战地产疆场的机会！周建成博士/Contents序言产业地产发展现状与开发模式分析1总部基地产业地产开发运营解决方案172012年

6、上海总部基地20强测评研究全面启动35附件：上海典型总部基地测评项目简介42产业地产发展现状与开发模式分析20世纪70年代末，中国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业园创立，工业地产随之兴起，但当时大多局限为以厂房出租和卖地为主的经营方式。2003年，业内首次提出产业地产概念，并将之作为工业地产的升级与换代。区别于以往的工业地产，产业地产作为一种将地产、产业、城市三方面的发展有机结合、相互促进的商业模式，在提升城市的产业价值和产业能力、促进产业升级、聚集人口与资本、调整城市经济结构等方面具有独特功能。当前，在住宅

7、市场因遭遇前所未有的调控逐渐降温、商业地产也因竞争激烈开始出现过热迹象的背景下，产业地产呈现出快速发展态势，更是成了房地产企业战略转型的新方向，绿地、富力、合生创展等众多知名房地产企业都纷纷涉足产业地产领域。伴随着国家“十二五”规划产业升级指导方针的出台，产业地产也越来越受到政府与企业的重视。然而，发展势头迅猛的产业地产，必须具备专业的运营手段和强烈的革新意识，唯有如此，才能持续发展，长久经营。易居研究院作为易居（中国）总部研发机构，在为大型房企产业地产项目服务的基础上，形成了对产业地产定位及开发模式独到的见解，

8、本期报告将易居研究院产业地产顾问团队的部分实践经验与同仁们分享，希望对当前形势下产业地产的发展有所帮助。-1-产业地产是围绕着微笑曲线构建的产业价值链一体化平台，以地产为载体，以产业为依托，以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼等为开发对象，整合自然资源、社会资源和经济资源等，打造产、学、研为一体的产业集群。O产业地产发展现状ne随着政府和企业对产业地产重视程度