房地产行业深度报告：五问长租公寓，万亿蓝海，曙光已现

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1、HeaderTable_User8472898931353271250HeaderTable_Industry13020600看好investRatingChange.same173833597房地产行业五问长租公寓：万亿蓝海，曙光已现核心观点行业评级看好中性看淡(维持)国家/地区中国/A股我国公寓租赁行业的市场空间有多大？1）根据我们测算，截至2015年，我行业房地产国公寓租赁市场规模已达1.14万亿，其中一二线城市规模超过5200亿，占报告发布日期2017年08月10日比46%。我们预计到2020年租赁市场规模将达到1.95万亿，2030年将达到4.20万亿，届时一二线

2、城市规模合计将达2.26万亿，占比提升至54%；行业表现2）从一线城市自身结构看，租房面积占存量房屋总面积的24%，租房在一房地产沪深300线城市已成为常态。21%品牌公寓（住房租赁机构）的发展现状如何？1）目前品牌公寓占整体租赁市14%场比重略超1%，远低于发达国家25-30%的平均水平，但预计未来可破千亿；7%2）知名公寓大多发源自一线城市，但正在向二线核心城市加速下沉；3）行0%业大多数公寓还未实现规模化成本优势，尚未盈利。-7%影响长租公寓盈利的关键要素有哪些？何种模式的长租公寓盈利更高？1）6/08规模、品牌、空臵率、融资成本是影响长租公寓盈利能力的四大要素；2

3、）集116/0916/1016/1116/1217/0117/0217/0317/0417/0517/0617/07中式公寓的房源成本、装修成本以及管理成本更低，盈利能力优于分散式公深寓；但存在资金要求量大、优质房源难获取的痛点。资料来源：WIND度报行业目前呈现何种发展趋势？在政府政策和金融市场的支持下，行业已出现告三类发展模式：1）第一类模式以轻资产方式打造标准化的高端公寓产品，最大化赚取品牌溢价，典型的代表为新派公寓；2）第二类模式以引流为导向，长租公寓公司的盈利主要来自于增值服务、科技孵化等衍生业务，代表性的公司包括自如、YOU+；3）第三类模式的核心是先租后售，公

4、司本质并不指望公寓租赁赚钱，而是希望以公寓租赁蓄客，带动房屋销售，典型的代表是万科在重庆“西九•万科驿”。投资建议与投资标的我们认为，目前租赁市场的发展格局中有三类公司最为受益，分别是1）房地产服务商类公司，推荐世联行(002285，买入)，建议关注国创高新(002377，未评级)、昆百大A(000560，未评级)。2）长租公寓SAAS系统提供商公司，推荐三六五网(300295，买入)。3）率先布局长租公寓的房地产开发商，推荐万科A(000002，买入)，建议关注龙湖地产（0960.HK）、旭辉控股集团（0884.HK）。风险提示公寓租赁行业的金融支持力度不达预期。证券分

5、析师竺劲021-63325888*6084公寓租赁行业支持性政策落地不达预期。zhujing1@orientsec.com.cn【行证券公司EPSPE投资执业证书编号：S0860514060003股价业〃代码名称1617E18E1617E18E评级联系人房诚琦证002285世联行9.970.370.460.5527.2921.8417.98买入券000002万科A22.951.902.312.7812.059.948.26买入021-63325888*6202研fangchengqi@orientsec.com.cn资料来源：公司数据，东方证券研究所预测，每股收益使用最新股

6、本全面摊薄计算，(上表中预测结论均取自最究新发布上市公司研究报告，可能未完全反映该上市公司研究报告发布之后发生的股本变化等因素，敬请注意，报如有需要可参阅对应上市公司研究报告)告】东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联

7、系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle房地产深度报告——五问长租公寓：万亿蓝海，曙光已现目录1.第一问：我国公寓租赁行业的市场空间有多大？.....................................51.1公寓租赁发展原因：一二线城市流动人口过多、房价过高............................................51.2全国租赁人口已达1.9亿人，租赁市场规模超万亿.......................