中国房地产金融发展报告

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1、上海易居房地产研究院综合研究部年度报告中国房地产金融发展报告（2009年）出品：上海易居房地产研究院综合研究部执笔：回建强张秀琴年度报告EMAIL&MSN:huijq2004@163.com电话：608688922010年1月政策篇政策动向一：证监会酝酿严格审核房企借壳上市政策动向二：公积金改革已箭在弦上事件篇一、银行参与房地产企业融资创新二、万科获房企单笔最高授信额度三、中国房产信息集团上市四、最大地主恒大上市五、浦东版REITs试点方案报批数据篇一、个人房贷增长近五成二、开发贷款增速明显加快三、房地产贷款占贷款总规模两成多四、房地产企业资金来源中贷款占主要比重

2、五、上海房地产贷款的情况预测篇一、年中加息的可能性非常大二、房企进入资本市场更加艰难三、房地产融资创新范围扩大四、公积金制度改革取得突破五、个人住房信贷规模维持高位六、开发企业资金来源将侧重自筹资金page1上海易居房地产研究院综合研究部年度报告中国房地产金融发展报告政策篇一、2009年与房地产相关的金融信贷政策政策一：1月3日,四大国有银行宣布,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。2月10日,继农行出台房贷细则后,工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率,随后不久,其他银行的优

3、惠政策细则相继出台,为楼市回暖蓄积了政策基础。政策二：5月27日，国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产开发信贷政策开始“松绑”。政策三：6月19日，中国银行业监督管理委员会发布了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，针对部分地区房地产市场出现较大波动，房地产信贷尤其是按揭贷款业务中诸如“假按揭”、“假首

4、付”、“假房价”、“二套房贷”标准放宽等所暴露的问题，要求加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序发展。坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。政策四：10月16日，住建部等七部委联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，提出在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。“公积金”和“保障房”实现“对接”。政策五：12月14日，国务院常务工作会议

5、发布了“国四条”，其中第二条为“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。”page2上海易居房地产研究院综合研究部年度报告政策评析：信贷政策是房地产调控政策的重要组成部分，对房地产市场的走向具有较大的影响力。2009年房地产信贷政策总的看是相对宽松的。在“保增长”的总体要求下，房地产信贷政策维持了宽松的执行口径，有力地促进了2009年楼市消费的增长。数据显示，2009年上半年全国金融机构个人住房贷款新增量达到4661.76亿元，同比增幅超过150%。而3月底的数据为1000亿元，随着房地产市场

6、的回暖，个人住房按揭贷款也出现了突飞猛进的增长。同时，全国房屋销售量也实现了大幅增长。进入下半年，我国楼市出现了过热的现象，特别是在一线城市，楼市投机明显抬头，这引起了中央的高度重视。如果不加以调控，投机日盛，将破坏房地产市场正常的交易秩序，不利于市场的健康稳定发展。因此，进入下半年，银监会开始强调第二套房（及以上）信贷的监管，防范房地产信贷风险。随着市场的进一步发展，特别是宏观经济开始好转，房地产信贷调控也越来越受到重视。“国四条”的出台表明，国家要切实收紧房地产信贷，特别是二套房贷政策。打击投机，限制投资，鼓励自住将是2010年房地产信贷政策的主基调。二、20

7、10年初最新房地产金融政策动向政策动向一：证监会酝酿严格审核房企借壳上市2010年初，媒体报道中国证监会正在考虑严格房地产企业借壳上市的审核标准，提高欲借壳上市的房产企业资产实力和合规性门槛。实际上，2009年上半年，证监会上市部曾拟过房地产借壳上市审核备忘录供内部工作参考，但由于经济形势的骤变，文件没有得到严格执行。据称，该文件涉及产业政策导向、企业资本实力及财务等多个方面的内容。到了年底，经济形势已经好转，证监会对房企借壳上市的监管再次加强。内部消息称，相关成文的规定还没有出台，但借壳上市政策趋紧是比较肯定了。政策评析：经历了2009年市场的活跃期后，大部分房

8、地产企业资