中国住房制度与房地产金融的发展

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1、第三章中国住房制度与房地产金融的发展1第一节中国住房制度改革和房地产金融的发展轨迹2建国后不久，我国推行计划经济，城镇住房实行供给制，房地产市场不复存在，房地产金融随之消失计划经济的公共住房消费机制该机制是国家通过“工资约束”、“隐性增税”筹集住房建设及维护资金，将住房以行政配给的形式分配，消费者只支付名义房租的一种住房分配形式计划经济中的公共住房及其弊端（改革开放前）3在计划经济体制下，住房消费需求的无限性，形成无限的需求与有限的供给的矛盾，造成住房普遍短缺现象。行政分配制度造成低效率

2、和分配不均我国公共住房的形式直管公房：收归国有的或国家投资建造的住房自管公房：由单位建造和管理的公共住房4中国住房制度改革与房地产金融发展（改革开放后）住房改革试点起步和房改金融业务创立（1979-1988）住房改革进行了两种尝试：试点售房（1979-1985）：开始实行全价售房，后来实行补贴售房，但最终受挫。提租补贴（1985开始）：在烟台等城市试点，提租的同时，发放补贴，取得了一定的效果。出台第一个房改总体方案：分两步，第一步是提高房租；第二步将住房消费资金纳入工资，为实现住房商品化打下基础。5

3、房地产业起步：有金融机构开始投资开发房地产；1984年国务院提出各地应组建房地产综合开发公司。房地产金融起步：1987年，成立烟台、蚌埠两家住房储蓄银行，承担当地的房改金融业务1988年，国务院公布的有关文件明确了房改金融的基本框架和思路：1）明确房地产金融的承办机构；2）明确办理房地产信贷业务机构的管理体制；3）明确住房金融管理体制上政策性和经营性的区别；4）要求大力发展个人住房贷款业务6住房改革的全面起步和住房公积金的建立（1989-1993）租金改革的全面深化：随着住房制度的改革，国家对职工工资

4、的扣除逐渐减少，职工以货币形式取得的住房分配逐渐增加。第二次房改工作会议确定了租、售、建并举，以提租为重点，“多提少补”或“小步提租不补贴”的租金改革原则。7房地产金融方面：此阶段我国一些城市建立了住房公积金制度，各城市纷纷效仿。1993年，国家提出普建公积金制发展住房金融的思想。在此期间，房地产金融业有了较大发展，房地产存贷款余额增加。8住房改革的全面推进和住房金融制度的初步确立（1994-1998）1994年，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》对住房改革的根本目的、基本内容作了原则性规定：根

5、本目的是实现住房商品化、社会化，改善人民居住条件。基本内容：1）改革住房建设的投资、管理、分配体制；2）建立两种住房供应体系（经济实用房、商品房）；3）建立政策性和商业性并存的商业信贷体系，发展住房保险；4）建立规范化的房地产交易市场。9住房金融制度的初步确立：在全国建立住房公积金制度，颁发《建立住房公积金制度暂行规定的通知》明确区分政策性和自营性住房信贷业务，分别颁布了《政策性住房信贷业务管理暂行规定》和《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》推进住房消费信贷，颁发《个人住房担保贷款管理试行办法》，但该

6、办法存在一些局限此阶段，公房租金水平提高；公房出售进展迅速；经济实用房建设展开；个人住房贷款余额快速增长。10住房改革的深化和房地产金融的全面发展（1998年至今）从1998年下半年开始停止住房实物分配，各地住房货币化分配方案陆续出台。继续推进公房改革，加快住房二级市场发展房地产金融进入快速发展期：1998年，颁布了新的《个人住房贷款管理办法》，取消了对个人住房贷款只能用于购买公积金建造的住房的限制；也让所有商业银行均可办理个人住房贷款。颁布《住房置业担保管理试行办法》，是房地产金融中担保、保险业务的

7、发展基础11第二节我国房地产金融体系现状总体上说，目前我国形成了以商业性房地产金融体系为主，以政策性住房金融体系为辅的房地产金融体系。12其他城市、农村信用社信托投资公司保险公司房地产开发财团房地产信托投资公司住房合作社非银行金融机构各商业银行的房地产信贷部兼营机构：专营机构：住房储蓄银行银行商业性房地产金融组织体系专营机构兼营机构商业性房地产金融组织体系13目前我国的专业房地产金融机构住房储蓄银行烟台、蚌埠住房储蓄银行成立于80年代中期，是伴随房改金融而产生的专业房地产金融机构其特点有：1）是股

8、份制银行，资金来源于地方，用于地方，不靠国家；2）其宗旨是为房改服务，业务范围主要围绕房地产开发、住房结算以及存贷业务；3）资金自求平衡，自付盈亏；4）在经营方式上，实行代理制，不普设网点两银行分别在2000年、2003年进行了股份制商业银行的改制。14中德住房储蓄银行2004年2月，全国首家中外合资住房储蓄银行在天津开业。该行住房储蓄产品的特点和优势：先存后贷低存低贷利率固定形式灵活消费有奖另外，还为企业集团客户提供了一种住房储蓄形式的员工激励方案15