中国房地产金融发展概况

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1、房地产金融（第四版）第二章中国房地产金融发展概况通过对本章的学习,学生应了解或掌握如下内容:1.旧中国房地产金融的类型与发展概况2.改革开放前房地产投资问题3.改革开放后房地产金融业重新兴起4.房地产市场宏观调控政策的影响【学习目标】房地产抵押贷款投资经营房地产发行房地产股票和债券设立房地产金融机构空地抵押、地上权抵押、造屋抵押、房地押款4第一节　旧中国房地产金融业概况二、银行的房地产开发经营活动“北四行”（盐业银行、金城银行（交通银行前身）、大陆银行、中南银行）“南三行”（浙江兴业银行、浙江实业银行、上海商业储蓄银行）第一节旧中国房地产金融业概况6第二节新中国房地产金融业的恢复与

2、发展民国时期，土地、房产实行私有制。个人可以通过买卖、继承等方式获得土地和房产的所有权。1949年，根据当时具有宪法性质的《中国人民政治协商会议共同纲领》和随后的《中华人民共和国土地改革法》、《城市郊区土地改革条例》等的规定，在全国农村和城市郊区实行了土地改革，废除了封建地主土地私有制，使广大农民分得土地并取得了土地所有权。在城市，建国初期，首先没收了敌伪财产，接收国民党政府房地产档案，代管无主房产，确认房地产产权归属，建立了新中国房地产管理机构，按照历史延续的房地产制度，确认了公民个人房产所有权和土地所有权制度。1952年，全国性的农业合作化运动，初期采用农民土地入股、集体耕种、

3、收益分红，但土地所有权仍然属于原入股农民所有。后经过高级农业合作社和人民公社化，农村的土地私有制转变为集体所有制，但农民的宅基地、自留地、自留山仍然属于农民个人所有。这种制度在1954年我国的第一部宪法里得到确认。1956年社会主义改造中，对资本主义工商业实行了赎买政策。对出租私有房产的房产主，以给付定金的方式，逐步使城市房产发展成为以公有制为主体的房产体制，但对于城市居民用于个人居住的私有房产仍然保留了私有制，而已对私产房所占有的城市土地，以征收房地税的方式确认了私产房主享有了城市土地使用权。“文化大革命”时期。公民的财产权得不到保障，公民的私产房可以任意地被强占或收归公有"。房

4、地产法律制度被废除，政策成为调整各种社会关系的唯一依据。1982年《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市效区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”首次在宪法中明确了土地公有制度。一、改革开放前我国住房体制在上世纪五十年代的社会主义改造和六十年代的文化大革命运动中，城市的私人住房或被没收充公，或受到严格限制，至1976年，城市私房所占比例已下降到10%左右。1949年新中国成立后，国家实行计划经济体制，承担了为城市居民家庭提供新建住房的责任，住房建设被纳

5、入了全国性的基本建设计划。地方政府和单位从国家预算中获得住房投资资金，然后建造公房，无偿分配给职工。住房对职工而言是一项权利和一种福利安排，仅仅缴纳一些低额的象征性房租，其数额甚至不够支付住房的维护费用，更不用说偿付住房的建设成本。国家也实行低薪制度，企事业单位职工的薪资构成中，也不包含必须的住房支出成本。7第二节新中国房地产金融业的恢复与发展二、改革开放前我国住房体制特征第五，除极少数居民拥有私人住房外，绝大多数居民家庭都是租住公房，除此之外别无选择。至上世纪90年代住房制度改革前，我国住房供给制度具有鲜明的计划经济特征：第一，住房体制完全是公有制为主导，并完全由国家控制，国家在

6、城市住房的投资、建设和分配上都处于垄断性地位。第二，住房投资不足，导致城市住房严重短缺，人均住房面积从建国初期的4.5平方米下降到1978年的3.6平方米。第三，住房以单位为基础，按照行政等级进行分配；职工一直租住单位分配的住房，甚至可以由子女继承。第四，住房被视为一种社会福利，职工只须交纳很低的租金；由于实行低租金制度，政府在住房维护方面没法实现可持续的资金循环。8第二节新中国房地产金融业的恢复与发展三、改革开放前的房地产投资问题住房建设资金由国家财政统一拨付，无偿使用对交通银行进行改组，并成立中国人民建设银行第二节新中国房地产金融业的恢复与发展四、改革开放后房地产现状1978年

7、全国人均住房面积3.6平方米，比1949年4.5平方米下降0.9平方米前30年全国累计住宅投资374亿元城镇家庭缺房户869万户，面临1000多万知青回城压力2021/8/1310程大涛/cdt@zjgsu.edu.cn1978年9月，召开全国城市住宅建设工作会议国务院副总理谷牧传达邓小平指示：解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把个人手中的钱动员起来，国家解决材料，这方面的潜力不小，建筑业是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要产业部