中国房地产金融发展空间探讨

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1、学生会的老师就像这个大家庭里的家长，他(她)们慈爱而又严厉，老师们教会我们做人，教会我们学习，教会我们工作。老师对我们的关心与疼爱我们始终看在眼里，记在心里中国房地产金融发展空间探讨　　内容提要：据本文作者分析，持续稳定的住宅投资、房地产信贷的增长空间大、潜力广阔的房地产证券金融是支撑我国房产金融迅速发展的三大支因素，并对未来的房地产金融趋势进行了全面的预测。在此基础上得出一系列的结论和启示，其中认为，未来商业银行信贷仍是住宅融资的主要工具，其信贷份额的下降，取决于证券化金融工具大力发展的替代。　　近年来中国房地产金融得到了较快的发展，随着宏观经济向好和住宅分配体制

2、改革的深入，未来15年里中国房地产金融将会延续当前迅速发展的态势。　　1、持续稳定的住宅投资形成房地产金融增长的坚实基础　　我们选取了东欧、中欧、西欧、北欧、南欧和北美的主要国家，观察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投资和固定资本形成资金的比率。绝大多数国家固定资本形成中住宅比率都在20%—30%之间。时间如白驹过隙，弹指间，我已在学生会工作了一年。这其中有酸有甜有苦也有辣，然而这就是生活，过于平淡倒显得无味，酸甜苦辣俱全方能体现出人生的多彩，方能值得回味，方能使人进步!学生会的老师就像这个大家庭里的家长，他(她)们慈爱而又严厉，老师们教会我们做人

3、，教会我们学习，教会我们工作。老师对我们的关心与疼爱我们始终看在眼里，记在心里　　反观中国住宅投资占固定资产投资比率基本维持在15—19%之间，距离欧美主要国家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投资达到欧美国家水平后，在较长时间内其在GDP中的份额仍会保持稳定。持续稳定的住宅投资需求形成房地产金融发展的稳固基础，并将催生巨大的房地产金融增长空间。　　2、房地产信贷增长空间大，持续时间长　　伴随着各国住房产业发展和住房问题的解决，各国房地产信贷规模迅速扩大，年均增长速度都在10%以上，部分国家和地区甚至达到20%以上，而且增长时期较长，一般都在20年以上。美国

4、住宅信贷50年增长100倍，年均增长%；日本房地产信贷25年内增长10倍，年均增长%；澳大利亚住宅信贷20年增长18倍，年均增长%；英国个人住房信贷25年内增长47倍，年均增长%；香港住宅贷款10年内增长倍，年均增长18%，新加坡房地产信贷15年内增长倍，年均增长%。　　按照国际经验，即使在解决了居民基本住房问题之后，房地产金融仍会得到持续发展。如新加坡解决了基本住房问题后，房地产金融仍然继续发展，90年代房地产信贷数量甚至超过80年代。　　近年来中国房地产信贷增长较快，但很不稳定。其中个人信贷XX年同比增长达到36%，房地产企业开发信贷XX年同比增长维持在17%，

5、增长最快的XX年达到49%；房地产(企业+个人)信贷的同比增长XX年为29%，增长最快的XX年达到61%。　　3、房地产证券金融的发展潜力广阔，结构丰富时间如白驹过隙，弹指间，我已在学生会工作了一年。这其中有酸有甜有苦也有辣，然而这就是生活，过于平淡倒显得无味，酸甜苦辣俱全方能体现出人生的多彩，方能值得回味，方能使人进步!学生会的老师就像这个大家庭里的家长，他(她)们慈爱而又严厉，老师们教会我们做人，教会我们学习，教会我们工作。老师对我们的关心与疼爱我们始终看在眼里，记在心里　　金融深化最重要的特征之一就是传统信贷融资逐渐减弱，证券融资比率逐渐提高。发达国家的银行信

6、贷资产／证券资产的比率都有逐渐下降的趋势。一般认为，证券／信贷越高，金融的发达程度越高。目前证券信贷比为美国：1，德国为1：，日本1：，韩国1：。　　近20年来，中国金融深化度进一步提高，表现在有价证券和银行信贷比值的持续上升。截至XX年，该比值达到1：。与发达国家相比，证券融资仍有较大的发展潜力。中国的金融体系更接近于日本和德国的主银行制度，较长时间内证券发展还难以达到美国的水平，但可能更接近于德国和日本的水平。　　从发达国家经验看，房地产信贷的证券化率越来越高，增长速度也越来越快。1970年，GinnieMae首创MBS，揭开了资产证券化作为新的融资手段的序幕。

7、1991年MBS市场规模超过公司债券市场。1999年，MBS市场(余额33342亿美元)为又超过了国债市场(余额为32810亿美元)，成为名副其实的第一大市场。XX年年底，MBS余额为41255亿占总债务余额的22%，而作为第二大市场的国债市场只有16%。XX年美国MBS发行量达到了亿，是公司债的两倍。时间如白驹过隙，弹指间，我已在学生会工作了一年。这其中有酸有甜有苦也有辣，然而这就是生活，过于平淡倒显得无味，酸甜苦辣俱全方能体现出人生的多彩，方能值得回味，方能使人进步!学生会的老师就像这个大家庭里的家长，他(她)们慈爱而又严厉，老师们教会我们做人，教会我们学习