房地产金融发展前景报告

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1、房地产金融发展前景分析课题：从经济角度分析房地产金融前景房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融在国民经济和人们口常生活中的地位与作用口益突出。房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着宜接的影响。房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的白有资金，

2、必须依靠金融工貝融资。01998年以來，我国已建立起以银行信贷为主，债券、股权、信托等多种融资方式并存的房地产金融市场体系。但是在房地产金融快速发展，有力支持我国房地产发展的同时，也暴露出融资结构不合理，房地产金融产品创新缓慢，监管机制不合理，运作欠效率等问题，而这些问题的存在也造成和加剧了我国的房地产金融风险。一、我国房地产金融存在的主要风险(-)银行贷款是房地产资金的主要来源，且贷款规模持续扩大当前我国的资本市场仍然处于一种十分弱后的状态，房地产企业发展只能依赖银行体系的间接融资，从而使资金需

3、求集中丁•银行体系，但我国现有的金融体制及信贷操作方式难以有效化解这种风险。如表1所示，在2001〜2011年这10多年中，我国房地我国房地产银行贷款处于持续増长的状态，贷款金额从2001年的1692.2亿元上升到了2011的13056.8亿元。即使是在危机影响较重的2008〜2011这四年间，房地产企业银行贷款也处于快速上升的状态。(-)利用海外资本市场拓展房企发展资金由于次贷危机以來，我国实行的信贷紧缩政策及对企业上市要求的提高，导致我国房地产企业纷纷把眼光投向境外。根据亿房网统计，从2008

4、年6月到2010年，建业地产、恒大地产、龙湖地产、恒盛地产、融创中国、卓尔发展等在港成功上市，筹资巨大。在2012年年初，万科、金地等大型房企纷纷计划通过买壳去香港上市。2011年在港上市房企资产总额均值为547.79亿元，同比增长25.77%O而沪深上市房企资产总额均值为167.53亿元。房地产业务收入方面,2011年在港上市房企收入均值115.65亿元，同比增长32.89%；而沪深上市房企收入均值仅为33.69亿元，同比微涨4.89%。除万科、保利、金地、招商等一线房企外，大部分沪深上市企业盈

5、利能力不敌在港上市企业。(三)资产负债率偏高当前，不少房地产企业资产负债率偏高，以致房地产企业承受着极大财务风险隐患。我国房地产企业大多以银行贷款为主要融资渠道，筹资渠道单一。据有关材料的报告，在2003-2004年香港前五大上市公司负债率基本维持30%至40%Z间，而我国房地产公司的资产负债率在75%左右，甚至80%以上，几乎是香港前五大上市公司的两倍可见，我国的房地产企业自有资金比例偏低，资产负债率很高增大了企业财务风险。当金融危机出现时，一方面银行提高贷款的门槛，另一方面又因逾期借款而使利息

6、成木加大。这样就会加剧房地产企业资金断裂的风险。在资本结构不合理情况下，房地产开发企业往往抵御市场风险的能力很差。二、我国房地产金融风险产生的主要原因(-)融资渠道单一我国金融法律对银行、保险、证券、信托等四大金融机构的管理仍然是传统分业经营管理的模式，在管理手段、管理政策制度等各个方面都不能适应当前房地产市场的发展需求，虽然我国冃前对金融机构的分业管理能够有效防止金融危机发生，但是也削减了金融行业系统性风险,造成了我国房地产市场上看起来存在多种融资渠道，但是由于政策、法律、环境等客观原I大I的限

7、制而使得房地产企业在进行多元化融资时候的难度非常大，只能高度依赖银行融资来获取资金,封闭了房地产企业多元化融资的道路。(-)商业银行自身存在信贷管理问题1•市场竞争不规范，导致房地产信贷问题隐患存在其一，齐大银行的房地产金融产品貝有同质性，市场营销手段单一；其二,商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”，在经营业务上容易产生急功近利的倾向。2•信息不对称，导致房地产信贷业务的逆向选择和道德风险贷款前调查和审查中，房地产企业为了顺利获得银行信贷支持，故意隐瞒项目或歪曲企业项目的相关真实信息，这种

8、贷款丽的双方信息不对称导致银行在贷款决策时做出逆向选择；贷款管理中，由于房地产企业为了更长久的占用银行信贷资金，从而故意隐瞒企业财务信息，致使银行不能准确评估房地产企业的偿还能力及贷款风险，这种贷款后双方的信息不对称会导致房地产企业的道德风险,最终演变为商业银行的房地产企业信贷问题。3•贷款管理不善造成的问题贷款后过分依赖抵押物，不能对项目建设进度进行及时跟踪，使得开发商挪用贷款资金或销售回笼款，导致项目无法按期竣工交付或无销售资金归还银行贷款，使银行贷款产生风险或损失。（三）房地