房地产价格影响因素探究

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1、房地产价格影响因素探究【摘要】房地产业作为国民经济中支柱产业，对经济的发展有着举足轻重的作用。近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题己经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。本论文从房地产价格的相关理论出发，主要从影响房地产价格的有关因素的角度展开分析，分析各因素对房价的影响。【关键词】房地产；价格；影响因素引言进入21世纪以来，中国的房地产业飞速发展，房地产总体规模不断扩大

2、，但区域发展不平衡。在国家减少土地供给的情况下，房地产价格不断创出新高，甚至部分地区涨幅过大。房地产价格的走高，一方面是土地价格上升和建筑材料升级换代等成本上涨的原因，另一方面是自住房制度改革以来不断释放的住房需求拉动的结果，包括因我国实际利率为负值而激发的投资、投机需求的拉动等。尽管美元加息、中国利率不可避免的进入上升通道，但在居民强大的购房需求刺激下，房地产价格仍将处于上升通道，涨速会有所回落。按照欧美国家的经验，当房价收入比超过6倍时，通常被认为房价已经过高，房价收入比超过10倍则被认为房价有严重的泡沫。按照此标准来衡量，中国部分城市(尤其是北京、上海、深圳等一线

3、城市)的房价早在2003年前就已经出现严重的泡沫，而2009年底的房价已经让人难以理解了，因为北京、上海的房价收入比已经超过15倍。因此房地产价格的波动不仅关系到居民的生活水平，而且对整个社会经济的发展具有重要的影响。分析房地产价格波动及其特征，有助于全面、系统地了解房价波动规律，从而促进我国房地产市场的持续健康发展。一、房地产价格变化特性房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分,同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有

4、限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性：(1)价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租表o(1)形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据

5、房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。(2)房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。(3)市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。二、影响房产价格变化的因素分析1、国家的体制改革对房产的影响住房制度改革对房地产市场产生了重大影响在建国后的40多年时间里，我国

6、一直实行的是高度福利化的住房制度，住房分配实行实物配给，简称“单位分房”。在单位分房的时代，住房市场是不存在的，因为个人只拥有住房的使用权，没有所有权，住房不能用于市场交换和流通。因此，在没有房改之前，严格来说住房市场是不存在的。1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，它表明我国新的住房政策开始实施。政策目标是将城市住房消费从实物分配向货币分配。从政策导向看，国家明确提出要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济新的增长点，并出台了一系列的扶持政策，也刺激着住宅产业的增长。例如居民购房时申请银行按揭贷款，对按揭贷款实行利率优

7、惠等。住房制度改革和鼓励住房消费的政策极大地刺激了房地产市场的发展。2、城市化的加快对房产价格的影响改革开放加快了中国城市化的进程。全国城市化的水平由1978年的11.9%提高到1998年年30.1%,平均每年增加0.6个百分点，而同期世界城市化的水平平均每年只提高0.25个百分点；城镇人口由1.7亿增至3.81亿人，平均每年净增1000万人。1998年以后，由于户籍制度改革的推进,我国进入了加速城市化的阶段，2009年底人口城市化率达到45.68%,在十年时间里城市化率增加了15个百分点。城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。从经济增