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1、影响房地产价格的因素摘要:随着市场经济的发展,近年来房地产市场持续升温,房地产价格持续走高,为保证房地产业的健康发展,本文旨在通过流动性、宏观政策等问题分析影响房地产价格的因素,以便对我国房地产市场价格有个清晰的认识。 关键词:房地产价格流动性宏观政策 :F224:A:1672-3791(2011)01(c)-0214-02 房地产行业的发展状况是关系国计民生的重大问题。随着我国社会主义市场经济的快速发展,国内房地产市场不断升温,市场规模不断扩大,房地产价格持续走高,为保证房地产业的健康发展,我们更需要分析影响房地产价格的因素,以便政府出
2、台若干宏观调控措施,构建法律监管制度体系,共同规范房地产行业的发展。 1近年我国房地产价格的现状 根据2009年中国统计年鉴有关数据(图1)所示:自2000年开始,我国房屋销售价格持续上升,到2003年局部地区出现房地产热,“长三角”地区房价涨幅超过了两位数。2004年起,有关房地产泡沫的争议再度响起。 再进一步考察近年来的房地产价格指数,2008年2月到10月房屋价格指数走势平稳。由于受到金融危机的影响,2008年底房地产价格指数迅速跌落,但2009年1月以后,房地产价格指数迅速攀升,到2010年4月已达到最高点112.8。由此可见我国
3、房地产业正处于一个价格持续上升的状态,过高的房价已严重影响到国计民生的正常发展。 2影响房地产价格的因素 (1)我国流动性过剩问题严重,它已成为影响我国房地产价格的重要因素之一。 M2(广义货币供应量)与GDP的比率,常作为衡量流动性最常用的指标。2009年底,我国M2与GDP的比值为182％,不仅远远高于发达国家美国和俄罗斯,更远远高于同为发展中国家的印度。 具体表现为货币供给过多。2000年至2008年,M2年均增长约17.1％,2009年增速进一步加快,达到28.4％。货币供给量的增长高于实际经济增长速度,势必会导致物价上升,进一
4、步影响到我国房地产市场。此外目前房地产市场充斥着大量的社会游资,这些游资在房地产市场的投机炒作,加剧了房地产价格迅速膨胀,推动了房地产泡沫的形成。在货币供给量超额增加时,大量游资找不到出路,而房地产行业作为一个暴利行业,在一定程度上吸引了大量游资的进入,不仅进一步加剧了房价的上涨,更是房地产热的重要原因之一。 因此,流动性过剩对房价所产生的负面作用,是房地产价格波动的前提条件和根源,流动性的增加是造成我国房地产市场价格走高的最重要的原因之一。 (2)我国房地产行业投资增速居高不下,对拉动GDP增长起到了积极的作用,但同时也造成房价过高与同期居民
5、收入水平的不协调,引起了经济结构的失衡。 近年来,我国国民经济的发展前景良好,发展速度快,不断加快了我国城乡一体化建设的进程,使大量的农村剩余人口逐渐向城市转移,这势必会拉动城市的住房消费,从而为我国房地产市场带来新的活力,使得房地产投资规模不断扩大。根据有关数据显示:1999年房地产开发投资额为4010.17亿元,2009年达到36231.71亿元,平均每年增长1000亿元,房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 以2009年为例,从表1数据可以看出,房地产投资额占GDP10.8%,商品房销售额占GDP高达13.12%,这说明房地产行业对G
6、DP的贡献是很大的,房地产的投资对经济增长的贡献毋庸置疑。但近年来我国房地产投资过热,且房地产价格持续在高位上运行,然而社会经济增长、居民收入并没有达到与之相适应的水平,造成了“居民买不起房”的这种不协调。 3宏观经济政策对房地产行业的调节 房地产是一种特殊的商品,受到银行信贷利率、相关税费、土地、建筑材料、劳动力等的影响,同时作为国民经济产业的重要组成部分,存在经济周期性。房地产业近两年投资与销售增长速度之快、房价增长幅度之大,既不利于房地产市场的自身发展,也不利于我国经济社会的稳定发展,更是与构建社会主义和谐社会宏伟目标相背离。房价成为
7、老百姓不能承受之重已经成为不争的事实,因此,我们必须坚持以人为本,以构建社会主义和谐社会为出发点,把解决房地产供需矛盾作为宏观调控的重要内容,以促进市场经济的平稳发展,促进我国房地产市场稳定健康发展。 政府宏观调控的目的并不是简单的为了打压房价和整顿市场,而是为了稳定房地产商品的市场价格,理智的进行房地产消费和加强住房保障,使房地产业进入理性的发展轨道,满足广大消费者的基本住房要求。为此,政府和相关部门推出一系列的配套政策。例如:2005年,国八条、利率、营业税相继出台,但房价依然上涨,政策效果不明显。2010年4月份出台了“新国十条”,此后政府
8、出台的一系列政策,在此种调控措施频出的背景下,成交量虽有所下降,但房地产的走势受到商品供需量和房价的影响,从表2的数据可以
